抵押合同的抵押權與抵押登記有什么關系

抵押權登記是什么意思

抵押權是債權人和債務人簽訂書面合同，同時不轉移物的占有的一種擔保行為。這是為了保障債務人履行債務而實行的一種方式。那么，抵押權登記是什么意思?哪些情況是可以申請抵押權登記的?接下來和我一起來了解一下。一、抵押權登記是什么意思

抵押權登記，是指抵押權人向法律規定的有關部門將其在特定物上所設定的抵押權的事項予以記載的事實。從抵押權生效的條件來看，抵押權登記包括形式登記和實質登記。

不同的抵押財產，登記的機關是不一樣的:

1、如果是以土地使用權作為抵押物的，要向核發土地使用權證書的土地管理部門辦理登記;

2、以房屋、廠房等固定資產進行抵押的，以固定資產所在地的縣級以上房屋管理部門進行登記;

3、以林木作為抵押物的，由縣級以上林木部門辦理登記;

4、以企業的設備設施進行抵押的，由縣級以上工商管理部門辦理登記。

辦理登記。

《民法典》第四百零二條規定，以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

二、申請抵押權登記的情況

1、主債權合同、抵押合同的合同要素發生變更的，包括:

(1)抵押當事人、債務人姓名或名稱、身份證明號碼等權利人基本狀況變更;

(2)變更抵押物;

(3)抵押物坐落的街道、門牌號變更;

(4)被擔保債權種類、數額、利率、期限、用途等債權合同要素變更;

(5)擔保主債權的債務人轉讓債務導致債務人改變的;

(6)擔保范圍變更。

2、同一房地產上存在多個抵押權時，抵押權順位變更的。

3、在建工程竣工并已辦理房屋所有權登記的，在建工程抵押變更為房地產抵押權登記的。

4、最高額抵押合同的最高債權額、債權確定期間變更的。

5、將最高額抵押權設立前已存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍內的。

三、抵押權與質權的區別

1、標的物不同。抵押的標的物原則上以不動產為準，但不限于動產，法律允許某些動產如機器、交通工具等可以設定為抵押物。質押的標的物，通常是動產、權利。例如票據、股票等有價證券都可以質押。

2、方式不同。抵押不轉移標的物的占有，仍由標的物所有權人占有;而質押則相反，出質人必須轉移質物的占有，占有權歸質權人。

3、擔保范圍有差別。抵押法定擔保范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用，而質押擔保范圍除此之外，還包括質物保管費用，為保管質物，質權人要支付必要的費用。

4、登記手續不同。考慮到抵押物的占有權不發生轉移，《民法典》設立了抵押物登記制度。質押中，由于移交質物本身已經具有了公示的功能，一般不必登記。

抵押權人向法律規定的有關部門將其在特定物上所設定的抵押權的事項予以記載的事實，這就是抵押權登記。以上是我為您整理的關于抵押權登記是什么意思之相關內容。

抵押權登記和抵押登記一樣嗎

法律主觀：

一、抵押權登記才有效嗎

抵押權不一定登記才有效，但如果法律規定以登記為要件的要登記才生效，沒有規定的抵押權不登記也有效。

抵押權是否有效成立，原則上應以抵押登記的為準。也就是說，凡法律規定應當辦理抵押登記的，只有辦理抵押登記，抵押權才有效成立；未辦理抵押權登記的，抵押權不成立。如果法律規定不以登記為要件的，須 抵押合同 有效成立，抵押權才能有效。

根據《民法典》第二百一十五條的當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響 合同效力 。

二、抵押權行使的條件有哪些

1、存在有效的抵押權

抵押權的實現 首先應以抵押權存在為前提，當事人只有享有抵押權時，才可以實現抵押權。其次，抵押權必須合法有效。抵押權是對物的價值的支配權，如果不能合法存在，則不享有支配權，也就談不上優先受償了。

2、債權已屆清償期而未受清償

抵押權的目的在于擔保債權受償。若債權人的債權未屆清償期而允許抵押權人行使抵押權，將損害債務人依法應當享有的期限利益。因此，抵押權人行使抵押權以債權已屆清償期而未受清償為要件。但對于未屆清償期的債權，若因法定原因或者約定原因，使債務人喪失期限利益時，債權人得即時請求債務人履行債務。債權受抵押擔保，因債務人喪失期限利益，債權人因此亦可行使抵押權。

3、債務人不履行債務

倘債務已屆履行期，但債務人履行債務，債權人的債權受清償，抵押權即消滅，自無抵押權實現。

3、債務的未清償不是因為債權人的原因所造成的。

三、抵押權的實現方式有哪些

1．折價方式

抵押權人可以與抵押人協議，以折價的方式清償債務。采用折價方式，也應在債務履行期屆滿債務人不能履行債務以后，而不能在訂抵押合同時，在合同中約定在債務不能清償債務時，抵押物就歸債權人所有。因為，在訂立抵押合同時，債務人處于緊迫需要的弱勢地位，如果允許此時協議折價，易產生對債務人不公平的后果。即使在債務履行期屆滿債務人不能清償債務的情況下，雙方協議，也應當參照市場價格對抵押物折價，實行多退少補的原則。

2．拍賣方式

拍賣又稱為競賣，是指以公開競價的方法把標的物賣給出價最高的人。采用拍賣的方式能夠最大限度地體現被拍賣財產的價值，公平地體現抵押物的擔保效能。有條件采取拍賣方式的，應當首先采用拍賣方式。

3．變賣方式

變賣是一種普通的買賣方式，為了公平地體現抵押物的價值，要求變賣參照當地的市場價格。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第三百九十五條

債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）海域使用權；

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

《中華人民共和國民法典》

第四百零二條

《中華人民共和國民法典》

第三百九十五條

債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）海域使用權；

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

第四百零二條

以本法第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

抵押合同登記和抵押權登記

法律主觀：

不動產抵押合同 簽訂后，不論是抵押人還是抵押權人，都應當應及時辦理抵押權登記。于抵押權人而言， 未辦理登記 就不能取得抵押權，也就不能就抵押物優先受償。雖然債權人可以基于抵押合同，在抵押物的范圍內要求抵押人對債務 承擔連帶責任 ，但在抵押人資產資不抵債時，債權人還是極有可能會面臨債務不能被全部清償的風險。于抵押人而言，其 未辦理抵押 權登記，并不能當然免除其承擔責任的義務和可能性。相反，其必須在抵押物的價值范圍內對債務承擔連帶清償責任。因此，遲延辦理抵押登記，對于雙方當事人而言均無太大意義，至少不能從根本上改變雙方當事人的權利義務關系。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。第四百零三條以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

抵押合同有效 但沒有登記 有抵押權嗎,

法律主觀：

一、沒有辦理抵押登記的抵押合同有效嗎

沒有辦理抵押登記的，不影響抵押合同的效力，抵押合同是依法成立的就有效力。

《中華人民共和國民法典》

第四百條【抵押合同】設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額;

（二）債務人履行債務的期限;

（三）抵押財產的名稱、數量等情況;

（四）擔保的范圍。

第四百零二條【不動產抵押登記】以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第五百零二條【合同生效時間】依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。

依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的，適用前款規定。

二、動產抵押未登記是否能優先受償

動產抵押未登記能優先受償。

【法律依據】《民法典》第三百九十四條規定：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有；

將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

三、沒辦登記的抵押合同怎么辦

司法實踐中，對于已經合法成立或者已簽訂的但未辦理抵押登記的不動產抵押合同，應區分不同情況進行處理：

（一）在債權人不主張抵押合同無效的情況下，可以要求補辦抵押登記。如無其他債權人對不動產抵押物主張權利或者不動產抵押合同無效的情況下，抵押權人要求抵押人補辦登記的，法院應予支持。因為不動產抵押合同訂立后，未辦理抵押登記，只是抵押權沒有設定，抵押合同并不因此而無效。合同既已生效，對合同當事人就產生拘束力，負有辦理抵押登記義務的當事人就應按合同履行。

（二）權利憑證已經交付而登記機關有過錯的，可以認為抵押權已經設立。如因登記機關的原因，未辦登記手續，抵押人已將抵押財產的權利憑證交付給抵押權人的，法院可以認定抵押權有效設定，但不能對抗善意第三人。

（三）抵押人故意不辦理登記的，要承擔違約責任。如債權人無過錯，法院可判令負有辦理抵押登記義務的當事人承擔違約責任。實踐中有抵押人在不動產抵押合同簽訂后故意不辦理抵押登記的情形，法院如查證屬實，可依據擔保法司法解釋的規定，判令抵押人承擔賠償責任。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第四百零三條以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人?！吨腥A人民共和國民法典》第四百零二條以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立?！吨腥A人民共和國民法典》第三百九十五條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）海域使用權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押?！吨腥A人民共和國民法典》第四百零四條以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

抵押登記早于抵押合同

1、抵押合同簽訂時間先于借款合同簽訂時間的，抵押合同有效。

2、抵押合同簽訂時間可以先于借款合同，也可以在借款合同之后，只要抵押合同內容符合法律規定，并經抵押人與抵押權人協商一致，合同即發生法律效力。抵押合同簽訂時間與借款合同簽訂時間的先后，對抵押合同的法律效力沒有影響。

一、抵押登記時間到期是否自動失效

只是超過2年后沒有了向法院主張權利的權利，但是沒有經過防偽登記結構辦理注銷登記手續，抵押權就一直存在。

房產抵押的，應當辦理抵押登記。辦理抵押登記后，抵押權設立，在債務清償之前，抵押權長期有效。房產他項權利證上記載的有效期限，對抵押權沒有影響，即使超過他項權利證上記載的時間，抵押權仍然有效。債務清償后，雙方當事人要共同到房屋管理局辦理抵押權撤銷手續。否則，抵押權仍然設定在該房屋上

二、抵押登記內容與抵押合同約定不一致怎么辦

在抵押貸款的實踐中，有的銀行很注意抵押合同的內容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內容與抵押合同約定不一樣。

根據《民法典》有關規定，以房屋等地上附著物或土地使用權設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權一并設定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。

另外，從法理來看，土地使用權與其地上附著物應同時抵押。銀行可主張登記的抵押權的效力應及于其地上建筑物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對上述事實及相關證據的認定。司法實踐中，法院較為注重抵押登記的效力。

三、抵押登記時間能早于借款合同與抵押合同簽訂時間嗎

（一）抵押合同簽訂時間先于借款合同簽訂時間的，抵押合同有效。

（二）抵押合同簽訂時間可以先于借款合同，也可以在借款合同之后，只要抵押合同內容符合法律規定，并經抵押人與抵押權人協商一致，合同即發生法律效力。抵押合同簽訂時間與借款合同簽訂時間的先后，對抵押合同的法律效力沒有影響。

法律依據

《中華人民共和國民法典》

第四百零二條　以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第四百一十六條　動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付后十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優先于抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。

如何區分抵押合同的效力與抵押登記注冊

簽訂抵押合同與辦理抵押登記是兩個法律事實。不動產抵押權的設立，以是否辦理了抵押登記手續為前提；而動產抵押權的設立，自抵押人實際交付抵押物開始設立。

【法律依據】

《中華人民共和國民法典》第二百零九條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

第四百零三條

以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

動產抵押合同生效后抵押權即生效所以抵押權人無需辦理抵押登記

法律分析：抵押合同并非是取得抵押權的必要條件，僅僅是在設定方式取得抵押權的時候我們才需要抵押合同。抵押合同生效，抵押權與抵押合同存在著相當大的關系，可以得出抵押合同和抵押權之間是有關聯的，要用關聯的眼光看待二者。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

抵押合同與抵押權的設立之間是什么關系

在我們的日常生活中，很多時候都是需要抵押的，資金周轉不來的時候可以抵押貸款的，那么你知道抵押合同與抵押權的設立之間是什么關系?為了幫助大家更好的了解相關法律知識，整理了相關的內容，我們一起來了解一下吧。一、抵押合同與抵押權的設立之間是什么關系抵押合同與抵押權的關系要分以不動產或動產作抵押物來對待。在以不動產作抵押時，抵押合同的是否生效不依附于抵押權，即使沒有抵押權而抵押合同仍然可能是有效的。在以動產作抵押時，抵押權自抵押合同生效時設立，并根據抵押物的不同有是否對抗善意第三人的區別。

(一)對于以不動產進行抵押的合同

在抵押權效力何時產生問題上，采取了登記要件主義模式，即抵押權的設立以登記為必需要件，抵押權自登記時設立。在抵押合同的債權性效力與抵押權設立的關系問題上，采取了區分對待的方式，也就是說，除非法律另有規定或者合同另有約定，債權性效果自抵押合同成立時即行產生(此時即可適用《民法典》有關合同成立與生效的規定)，抵押權是否有效設立對此沒有影響。換言之，即使抵押權最終未能設立，抵押合同并不因之而無效，由此而導致的當事人之間的債權性法律關系也不因之而被視為不存在—事實上，根據《民法典》，抵押合同之外的其他設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同也均按此原則處理。

(二)對于以動產進行抵押的合同

與不動產抵押相比，在抵押權效力設立上，同時采取了純意思主義與登記對抗主義:對于一般動產抵押，動產抵押權自抵押合同生效時設立，并可對抗善意第三人;對于以交通運輸工具、正在建造的船舶和航空器進行的抵押，還有以生產設備、原材料、半成品、產品進行的浮動抵押，則動產抵押權自抵押合同生效時設立，但未經登記者不可對抗善意第三人。在抵押合同的債權性效力與抵押權設立的關系問題上，也采取了區分主義的模式，在這方面，雖然不存在《民法典》第209條那樣明確闡述不動產抵押合同的有效成立與登記無關的相關法條，但從第403條“抵押權自抵押合同生效時設立”的規定來看，立法者對動產抵押合同的有效成立與抵押權設立這兩種法律關系也是區分處理的。

抵押合同與抵押權是既有區別又有聯系的，無論抵押物是不動產還是動產，在對待二者的關系時都不能混為一談，而應有區別又有聯系地對待。無論是不動產還是動產，抵押權都依賴抵押合同的要式行為而存在，但是，抵押合同并不一定受抵押權是否生效的影響。

二、抵押權的實現需要具備哪些條件(一)抵押權必須有效存在。抵押權設定如果無效或者已被撤銷，則不能實現。

(二)必須是債務人履行期限屆滿。債務人履行債務的期限是否屆滿是決定債務人是否履行債務的時間標準。

(三)債權人未受清償。債務履行期限屆滿債權人未受清償，表明債務人未按期履行義務，無論債務是遲延履行，還是拒絕履行，債權人都可以行使抵押權，使債權得到清償。

(四)債務未受清償不是由于債權人造成的。只有在因債務人方面的原因未能清償債務而使債權人未受清償時，抵押權人才可以行使抵押權。如果債權人未受清償是由于其自己的原因造成的，則抵押權人不能行使抵押權。

三、關于抵押權的規定有哪些《中華人民共和國民法典》

第三百九十五條 【抵押財產的范圍】債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:

(一)建筑物和其他土地附著物;

(二)建設用地使用權;

(三)海域使用權;

(四)生產設備、原材料、半成品、產品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通運輸工具;

(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

第三百九十六條【浮動抵押】企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就抵押財產確定時的動產優先受償。

第三百九十七條【建筑物與建設用地使用權同時抵押規則】以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

第三百九十八條【鄉鎮、村企業的建設用地使用權抵押限制】鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

綜上所述，抵押期限跟借款期限是吻合的，如果沒有在約定的時間內還款，債務清償期屆滿以后，抵押權人就可以行使抵押權，類似于請求人民法院拍賣抵押的這套房產。

抵押合同的生效與抵押權的設立怎么區別？

抵押合同生效與抵押權設立的區別：

抵押合同并非是取得抵押權的必要條件，僅僅是在設定方式取得抵押權的時候我們才需要抵押合同。抵押合同生效，抵押權與抵押合同存在著相當大的關系，可以得出抵押合同和抵押權之間是有關聯的，要用關聯的眼光看待二者。

1、對于以不動產進行抵押的合同

在抵押權效力何時產生問題上, 采取了登記要件主義模式, 即抵押權的設立以登記為必需要件, 抵押權自登記時設立。在抵押合同的債權性效力與抵押權設立的關系問題上, 采取了區分對待的方式,。

換言之, 即使抵押權最終未能設立, 抵押合同并不因之而無效, 由此而導致的當事人之間的債權性法律關系也不因之而被視為不存在—事實上, 根據《物權法》,抵押合同之外的其他設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同也均按此原則處理。

2、對于以動產進行抵押的合同

與不動產抵押相比, 在抵押權效設立上, 同時采取了純意思主義與登記對抗主義: 對于一般動產抵押, 動產抵押權自抵押合同生效時設立, 并可對抗善意第三人;

對于以交通運輸工具、正在建造的船舶和航空器進行的抵押, 還有以生產設備、原材料、半成品、產品進行的浮動抵押, 則動產抵押權自抵押合同生效時設立, 但未經登記者不可對抗善意第三人。

在抵押合同的債權性效力與抵押權設立的關系問題上, 也采取了區分主義的模式—在這方面, 雖然不存在《物權法》第 15 條那樣明確闡述不動產抵押合同的有效成立與登記無關的相關法條。

擴展資料：

如何確定抵押合同生效的時間

依據不同性質的物設定的抵押權，有必須經登記后才能生效和自雙方簽字后生效兩種抵押合同。

根據我國《擔保法》第42條之規定，法定必須辦理登記才生效的抵押合同一共有五種分別是，以無地上定著物的土地使用權抵押的，應去核發土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記;

以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，應去縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記;以林木抵押的，應到縣級以上林木主管部門辦理抵押登記;以航空器、船舶、車輛抵押的，應到運輸工具的登記部門辦理抵押登記;

以企業的設備和其他動產抵押的，應到財產所在地的工商行政管理部門辦理抵押登記。

參考資料：中國人大網-中華人民共和國擔保法

中國人大網-中華人民共和國物權法

物權法中抵押合同與抵押登記的關系？

依“買賣不破租賃”的原則，租賃關系在先，當然可以對抗抵押權，不管抵押權是否登記。

一、如何理解物權法第190條【抵押權和租賃權關系】

訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

二、【解釋】本條是關于抵押權和租賃權關系的規定。

以房屋等財產抵押的，在設定抵押權前，有時該財產上已存在租賃法律關系。比如甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關系是否繼續有效呢？從理論上講，財產租賃屬于債權的范疇，根據物權優先于債權的原則，財產所有權人將已出租的財產轉讓給第三人的，第三人取得財產的所有權的同時，承租人的租賃權即歸于消滅。承租人可以要求出租人承擔債務不履行的責任，但不能向出租財產的買受人要求繼續履行租賃合同，因為承租人與買受人不存在租賃合同關系。

但是，隨著社會經濟的發展，為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，維護社會穩定，現代各國民法都逐漸采取了增強租賃權效力的做法，將“買賣擊破租賃”規則轉為“買賣不破租賃”規則，即租賃關系成立后，即使出租人將出租物轉賣給第三人，該原已存在的租賃關系仍對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人取得的是一項有租賃權負擔的財產所有權。我國擔保法和合同法也采取了“買賣不破租賃”的規則，擔保法第四十八條明確規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”合同法第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”也就是說，因實現抵押權而將抵押財產轉讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不當然終止，承租人可以繼續享有租賃權。

物權立法過程中，有人提出，抵押人可以將出租的財產抵押，也經常發生將抵押的財產出租的情形，但我國擔保法對此情形卻沒有規定。一種意見認為，由于抵押權成立在先，其當然優先于租賃權，租賃權不能對抗抵押權，抵押實現時租賃權應終止。另一種意見認為，只有在租賃權的存在影響抵押權人的利益時，抵押權才能對抗租賃權，否則抵押權實現時租賃權不消滅。

立法時經對上述意見研究，物權法在本條規定了“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。也就是說：

第一，如果將辦理了抵押登記的財產出租，實現抵押權后，抵押財產的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續承租抵押的房屋。

這樣規定的理由主要是：抵押財產辦理了登記的，承租人可以從抵押財產登記中查詢租賃財產的物上負擔情況，既然明知承租的財產有物上負擔，就應當承擔因實現抵押權而帶來的風險。否則，財產抵押后出租仍適用“買賣不破租賃”的規則，抵押權的效力就會打折扣，就會變得不確定，也會因此失去設立的意義。

第二，如果將沒有辦理登記的抵押財產出租，承租人不知道也不應當知道財產已抵押的情況，抵押權就不能對抗租賃權，仍應當適用“買賣不破租賃”的原則。

特別由第二點可推知，租賃權可以對抗先期未登記的抵押權。而在物權上的抵押權設立之前，抵押財產已經出租的，依“買賣不破租賃”的原則，租賃關系在先，當然可以對抗其后設立的抵押權，且不管抵押權是否登記。