拆遷怎樣能獲得高補償(拆遷怎么談判才能補償最大化)

如何提高拆遷補償（2）？

一、要拒絕口頭承諾

雙方協商的一個關于協議的結果，都需要落實在紙面上，由征收人簽字或者是蓋章來發生法律效力。

二、拒絕空白協議

在近期接待當事人的過程中，發現許多當事人都簽訂了空白協議，并且，有的當事人手上也并沒有這樣的一份神秘的協議，那么這樣，無疑會為我們將來在維護自己合法權益的時候，帶來了很大的法律風險。

三、關注安置房的約定

在實踐中有許多的地方征收人在動員大家進行拆遷的時候，都會口頭承諾，我們將來會按照頭一批安置的政策對大家進行補償和安置。

我們關于這個安置房的面積，還有位置，還有我們將來會如何進行搬遷等等這樣的一些形式都沒有約定。在我們協議上也并沒有約定，如果有一天，征收人不履行當初自己的口頭承諾，那我們當事人也就不能更好地維護自己的合法權益。

因此我們需要在簽訂協議的時候，要關注我們關于安置房信息的這樣一個約定，我們需要重視，如果是國有土地上的房屋，我們需要關注一下房屋所在地的周邊的房地產的市場價格。

不要輕易相信征收人為我們下發的違章建筑的這樣一個認定書。如果我們接到了這樣的違章建筑認定書，我們需要及時的聯系專業律師來了解相關的法律法規，以免我們降低了自己的合法補償，以免自己受到了很大的征收的損失。

怎樣才能獲得更多的拆遷補償

在進行 拆遷 的時候，無論是土地的拆遷還是房屋的拆遷，此時都需要根據實際的情況對被拆遷人做出補償。但對于被拆遷人來講，肯定是想要 獲得更多的 拆遷補償 。 一、怎樣才能獲得更多的拆遷補償 (一)公告拆遷期間談話技巧 當拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談 拆遷協議 時，如果被拆遷人的合法要求(如要求產權調換)被拒絕，被拆遷人應依法提出合理主張、耐心與其洽商。 (二)精心設計行政 訴訟 中止行政裁決 在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時(提出裁決申請到裁決書下達一般為一個月)，被拆遷戶一人或數人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無法實施合法的強拆。 (三)訴訟期間無權裁決 根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第12條第2項的規定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應當中止進行，這樣就不會發生其后的合法的行政強拆或司法強拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。 (四)訴訟期間作出裁決的后果 如果在訴拆遷許可證一案 二審 未結案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人 申訴 到最高法院，該裁決肯定會被判決違法無效。依該違法無效的裁決而形成的后續司法或行政強拆裁判或決定統統違法無效，受害人有權請求 國家賠償 。 (五)法院受理后及時啟動第二個行政訴訟 (六)要求中止第一個行政訴訟，繼續采用合法的手段延長第一個行政訴訟案件的時間 1、被拆遷人可在第一個案件 一審 判決下達的前或后時間內(不可超過二審 判決書 下達的時間)，針對閱卷時了解到的被告所提交的 證據 所存在的問題，又提起第二個行政訴訟。 2、法院受理了第二個案件后，原告應持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據最高法院《關于執行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到最高院。 二、遭強拆的事后補救方法 如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執行強拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經生效，事后補救的方法是： (一)可以提起行政訴訟要求撤銷拆遷許可證，如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發生的拆遷裁決和法院的強拆統統要被撤銷，實行執行回轉。 (二)同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進行投訴。 (三)將拆遷裁決一案申訴到最高法 先予執行拆除了房屋，只是判前保障日后執行的一種措施，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結案之前，要求撤銷拆遷許可證案的提起，大大增強了被拆遷人推翻(即撤銷)拆遷裁決書的力度，因為法院如果要認定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎條件——拆遷許可證也要合法，如果出現拆遷許可證被撤銷的結果，拆遷裁決必然會被撤銷。 在實際拆遷的過程中，如果被拆遷人想要獲得更多的拆遷補償的話，那么可以從上述幾方面入手分析，這樣或許還有可能為自己爭取更多的拆遷補償。

怎樣能讓拆遷多賠償一些

法律主觀：

1、房屋補償費，也就是我們常說的房屋重置費，用于補償 被拆遷房屋 的產權所有人的損失。也就是說，賠的是所占房屋本身的價值，賠償標準是以被拆遷房屋的結構和裝修折舊程度來劃檔，按平方米單價來計算賠償總額。 補償形式有兩種，一是以貨幣來賠償，二是以房屋來賠償，面積置換就面臨著不等大的問題，會有差價之類的產生。房屋拆遷貨幣補償標準為：房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額之和；差價補償的標準為：房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額-賠償房屋的評估價格。若賠償的房屋價值高于應賠償金額，經與被拆遷方協商一致后，由被拆遷方補齊差價。 2、臨時安置費，當拆遷協議簽訂且賠償到位后，拆遷方就可以動工了，但無論是賠償房屋還是賠償貨幣，被拆遷方的臨時安置終究是一個問題。目前根據拆遷管理辦法的相關規定，拆遷方可以提供統一的臨時安置點，或者支付一筆安置費，包括這次期間的租房費用、停產停業補償費用等，可一次性支付或按月支付到約定期限。 3、獎勵性補償費，這一筆金額不是強制要求的，當拆遷方有盡快施工的需求時，可以提出支付盡快搬遷獎勵金，對于在要求期限內完成搬遷的人一定的獎勵。但是，這不是必須有的，被拆遷方不能因為沒有拆遷獎勵金就不拆遷，也不能以此為由進行申訴。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十四條

市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；

對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

動遷什么樹補償標準高

動遷果樹的補償標準高，具體原因如下：

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規定。按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費；

2、但土地補償費和安置補助費的總和不得超過十地被征用前三年平均年產值的30倍。拆遷補償標準的調整由市縣人民政府公布；

3、我國法律規定各地政府應根據經濟發展水平、當地人均收入增長幅度等情況，每2至3年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平；

4、桃樹。桃樹：培育期（1-5年）平均每株補償150-220元。

國家征地補償標準中林木和果樹的具體測算方法：

1、用果樹樹干的橫截面積計算果樹產量，再根據水果的單價計算年產值。年產值的三倍是果樹的價值。如果全園有不同大小的樹，應隨機抽樣（20棵以上）計算截面積。具體步驟如下：首先用卷尺測量樹干的周長（離地20cm左右），然后根據周長計算截面積（以平方厘米表示）。這種方法常用于果樹的估價；

2、另一種方法是根據果樹的苗期、初果期、盛果期等生長周期，對每棵樹進行一定價格的大致補償（具體補償標準視樹種和省份而定）。無論采用何種方式進行補償，都必須經過當地果樹主管部門的評估或鑒定。一般只有在法院或征地部門的委托下，評估才會生效。

綜上所述，法律規定拆遷補償什么樹最貴，應當是根據各個地方的制定標準來確定。關于土地征收什么果樹補償最多，果樹果苗征收補償各地標準不一，可以到當地國土資源局查詢。

【法律依據】：

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條

國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

拆遷怎么能多賠償

法律分析：1、對自己能獲得的補償有一個心理預期

能獲得多少補償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。

2、啟動法律程序調查項目的違法點

啟動法律程序調查項目的違法點十分必要，補償談判類似于商業談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權或者不過是在浪費時間說話而已。啟動法律程序調查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償的可能性也就更高。

3、制定好談判的策略和方案

在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結合自己的優勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。

4、不卑不亢

談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現得太蠻橫，對征遷人抱有強烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協或者我們的心理預期確實偏高。我們要做的就是繼續走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預期太高，如果太高則需要根據實際情況進行調整。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

拆遷房屋怎么才能得到更多的補償

國家新修訂的《土地管理法》和《土地管理法實施條例》已經實施了快一兩年了，也堵住了之前多年以來征地拆遷亂象的各種法律漏洞。各地方農村也都逐漸依法依規做到合法拆遷，合理補償。

但偏偏還是有一些征收方不按套路出牌，拆違促拆遷，逼遷等現象依舊存在。只要簽補償協議配合征收拆遷，您的房子就“合法”。不簽補償協議不配合，您房子就是“違建”，強拆了還沒補償。

這讓很多老百姓左右為難。簽了吧，補償協議大多不合理，給極低的補償，導致越拆越窮，極端情況甚至無家可歸。不簽吧，他們一句話就“認定”你的房子是“違建”，還來不及反應，突然就給強拆了，一分錢也不給。

所以，咱們得提前做準備，不要等著都拆完了，您再后悔，那時候就算天王老子來了，也難挽回您的損失。

來吧，要拆遷的您接著往下看。

拆遷談判掌握三個“不要”技巧，幫您多拿好幾十萬

拆遷過程中，有個重要的環節就是征收方會就拆遷補償的情況，跟您有個談判。都2022年了，您別還稀里糊涂的，無論說什么都對您很重要，關系到您拿多少錢的補償問題，我這就教您拆遷談判時的三個“不要”技巧，對您大有好處，掌握好了，可以幫您多拿好幾十萬。

一、不要聽信對方的口頭承諾

正常的征地拆遷法定程序，是有幾大步的，并且涉及諸如征收土地預公告、社會穩定風險評估報告、土地現狀調查的書面記錄、征地補償安置方案公告、異議反饋、是否組織聽證的公示、征收土地公告及相關的批準文件等文件。有一樣沒有，征地行為就涉嫌程序違法。

所以，如果您家都要拆遷了，您還沒見過任何征地拆遷文件。那實際上征收方就已經有違法拆遷的嫌疑了。您必須向征收方索要相關的征地拆遷文件，看是否齊全，合法，不要嫌麻煩。

同時，還有一點，就是不要聽信對方的口頭承諾，或者他說的某某政策。他說的再天花亂墜，都可能是蒙您，一切要以正式的白紙黑字為準。

二、不要說出自己想要的補償價格

談判時很重要的一點技巧就是，不要輕易報出自己心里預期的補償價格，避免讓自己處于被動狀態，錯失談判的機會。

您要是提前說出了您想要的補償價格，將對您完全不利。首先，這個價格如果比實際的補償款要少的多，征收方就會將計就計，直接給您這個補償價格，或者再往下壓低。

其次，征收方會根據您說的這個價格浮動安排，由于您根本不知道實際應該得到的補償款到底是多少，這樣主動權完全在對方，您將會處于完全被動的狀態，任其擺布。

本來可以多拿的補償款，最后沒了不說，去了哪里您還蒙在鼓里，還以為自己得到了應得的補償款。

三、不要輕易簽字

如果您對補償不滿意，不要在補償安置協議上輕易簽字。如果您簽了，后期想要多拿補償，就很難辦了。

您只要不簽，就算他把您的房子認定為違建強拆了，由于他們的行為是違法的，您后期還可以委托專業律師為您維權。

最高法關于行政賠償案件的新規已經在五月份實施了，對于拆遷來說，您的房子要是被違法強拆了，法院判決給您的行政賠償錢數，是不會低于您應當獲得的補償安置金額的。

另外，還有房子強拆后的利息損失、拆遷獎勵、補貼，這些都是一分不少的可以賠償給您的。

您大可以獲得應有的全部賠償。咱們不要怕麻煩，最終的目的是拿到自己應得的錢。

即將拆遷的房屋如何改造才能獲得更多補償

拆遷補償是拆遷工作中的重點內容之一，也是廣大被拆遷群眾最為關注的內容，甚至有部分人為了利益的最大化，在拆遷公告發布之后，依然不惜成本對即將拆遷的房屋進行改造，那么如何改造才能獲得更多補償?

通常拆遷單位會依照國家相關標準向被拆遷房屋的所有權人支付各類補償，通常包括以下幾項：

1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

通常房屋拆遷補償方式有貨幣補償和產權調換兩種方式，不論是哪種補償方式，都必須要通過評估的方式對拆遷房屋進行價值計算，在此基礎上得出貨幣補償金額或是產權置換的差價。

房屋拆遷補償的價格要以具有房地產評估資質的機構評估的價格為基礎，評估價格要公開，不能是開發商說了算。雙方可以在這個基礎是討價還價。如果開發商拿不出評估價，你可以拒絕談判。對評估價有異議，可以申請重新評估，甚至要求要另外的房地產評估機構評估;還可以申請政府拆遷管理部門的專家組裁決。一般買房子要承擔很多稅費，而對拆遷補償安置的房屋開發商在價格上、政府在稅費上優惠較多，產權調換比較合算。

事實上在城市房屋拆遷管理規定中有明確表示，房屋價值要按照拆遷公告之日起市場上類似房屋價格為標準來計算，涉及的補償部分僅對公告之日起的房屋狀態有效，想要通過改造來獲取更多的賠償，是一種欺騙行為，在拆遷補償時，對于之后改造或加蓋的房屋是不予認定的，因此不建議再投入資金對即將拆遷的房屋進行改造，違反國家規定不僅得不到相應的補償，反而還加大了房屋的建設成本，是非常不理智的行為。

房屋拆遷補償方式有什么？

房屋拆遷補償方式：

1、產權置換（直接補給同等價值的房產）。產權置換有兩種方式：

①回遷安置，指開發商拆房重建然后讓拆遷戶回遷進行安置，通過置換產權比例進行拆遷補償；

②異地安置，由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能回遷安置，只能在其他地方新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

2、貨幣補償（根據被征土地和房產估值補償相應現金）

以不同法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。貨幣補償法定評估依據有三種，不同情況下分別適用：

①市場評估價，指被拆遷房屋的房地產市場價格，由專業估價機構對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

②商品房交易均價，指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

③重置價，指由估價機構對有同等功能效用的全新狀態的建筑物的進行價格評估。

3、產權置換、貨幣補償相結合（既給貨幣補償又給房屋）

受我國城市化進程與其他因素影響，房價和地價虛高，此時的房屋拆遷不能僅用貨幣償還或者用產權置換來解決問題。

很多拆遷戶多選擇產權置換與貨幣補償的方式進行拆遷補償，但目前政府鼓勵采用貨幣化安置。

征地拆遷房屋農村是怎樣補償的

(一)土地補償費

1.征用耕地、蔬菜地，根據國家規定的價格政策，按該土地征用前三年平均年產值(下同)的 六倍計算;

2.征用魚塘、藕塘、養殖場、果園、竹園、林地等土地，按該土地年產值的五倍計算;

3.征用柴山、灘地、水塘、葦塘和其他有收益的非耕地，按該土地年產值的三倍計算;

4.征用宅基地按鄰近耕地的補償標準計算;房屋由建設單位另行征地移遷重建的，原宅基地不 再給予補償;

5.征用無收益的非耕地，一般不予補償。

(二)青苗和附著物補償費

1.青苗補償費，一般按一季農作物的產值計算;能收獲的不予補償。多年生經濟林木，可以移 植的，由建設單位付給移植費;不能移植的，由用地單位給予合理補償或作價收購;

2.房屋拆遷，按房屋結構、面積、新舊程度，給予合理補償; 違章建筑物和開始協商征地后突擊搶栽的樹木、突擊搶建的建筑物，不予補償;

3.農田水利工程及機電排灌設施、水井、人工魚塘、養殖場和電力、廣播、通訊設施等附著物， 按照實際情況付給遷移費或補償費。

(三)安置補助費

1.征地前農業人口人均耕地在一畝以上的被征地單位，征用耕地的安置補助費為該耕地被征用 前三年平均每畝年產值的三倍;征地前農業人口人均耕地不滿一畝的被征地單位，征用每畝耕地安置 補助費以年產值的四倍起算，人均耕地每減少零點一畝，安置補助費相應增加年產值的一倍，但最高 不得超過年產值的十倍;

2.征用非耕地安置補助費，按該土地年產值和略低于鄰近耕地的安置補助倍數計算;

3.征用房屋和其他建筑物的地基以及無收益的非耕地，不支付安置補助費。

(四)按照本條規定支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平 的，經省人民政府批準，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和最高不得超過土地 被征用前三年平均年產值的二十倍。