農村房屋可以分割產權嗎(農村房屋分割協議)

農村宅基地房屋的所有權能否根據“分家協議”確定？

具體分析如下：1、《分家憑據》的性質和效力

涉案房屋由翁某1夫婦出資購買，為其二人夫妻共同財產。1977年翁某1夫婦與其兩個兒子簽署的《分家憑據》的本質是翁某1夫婦將自有的財產分割并贈與子女。即該份《分家協議》中分給兩個兒子的房屋面積實為對兩個兒子的贈與。

但該《分家憑據》簽訂后,并未辦理相關的不動產變更登記手續,或經政府相關部門的備案。也就是說，該房產贈與并未實際履行。

2、農村宅基地房屋的所有權確定原則

涉案房屋屬于農村宅基地房屋。1992年農村宅基地使用權申報和審核登記時，系爭宅基地使用權及其上房屋權屬均被登記至翁某2一家三口名下。宅基地使用權的審核登記，本質是對宅基地使用權及其上房屋產權的權屬登記，經過該次審核登記，翁某2一家三口成為涉案房屋產權人。

3、訴訟時效

按訴訟時效的相關規定，訴訟時效期間自權利人知道或應當知道權利受到損害之日起計算。自權利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護。

自1997年7月起，涉案宅基地房屋權利已被登記于翁某2一家名下，翁某3的權益即受到侵害，但自涉案宅基地房屋的審核登記至今，已超過了二十年，翁某3提起訴訟主張已超過二十年的訴訟時效，喪失了勝訴權。

【法律規定】

《民法典》

第一百八十八條向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。

訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是，自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第六百五十九條贈與的財產依法需要辦理登記或者其他手續的，應當辦理有關手續。

土地使用權和房屋所有權可以分割嗎

法律主觀：

一、土地使用權與房屋所有權可以分離么

土地使用權與房屋所有權不可以分離。

二、建設用地使用權

人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

（一）占有和使用土地。就是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權利，因此使用土地是土地使用權人的最主要權利。人對土地的使用權，應當在設定的行為所限定的范圍內進行。

（二）權利處分。人可以處分其權利。這主要有以下幾種情形：

1、人有權將轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。既然是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運，轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

2、抵押?？梢詾?抵押權 的標的物，此時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當地上的建筑物或其他工作物抵押時，其使用范圍內的也隨之抵押。

3、出租。人可以作為出租人將連同地上的建筑物或其他工作物租賃給他人使用并收取租金。在出租后，人(出租人)仍須向土地所有人履行義務。

但是，通過土地劃撥取得的，只有在下列幾種情況下，才可以轉讓、抵押、出租：1、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

2、 領有國有土地使用證

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;

4、簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。在其他情況下，通過劃撥土地取得的不得轉讓、出租、抵押。

（三）附屬行為。人可以在其地基范圍內進行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為，如修筑圍墻、種植花木、養殖等。

（四）取得地上建筑物或其他工作物的補償。人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附著物，其所有權應當屬于人。立法例上有認定人對于建筑物或其他工作物有取回權。但取回難免會使物受到毀損，而且即使取回后恢復土地的原狀，也往往對土地不利，從社會的利益上看是有害的。

三、土地使用權

土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則“土地使用期滿后會無償收回”的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。

農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、 宅基地使用權 和 建設用地使用權 。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。為您更好的維護自己的權利。

法律客觀：

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年； （四）商業、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。

農村宅基地可以分割嗎

一、共有宅基地可以分割嗎

根據《中華人民共和國土地管理法》第八條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有”。據此宅基地屬于集體所有，而非個人所有，因此共有宅基地只有其使用權可以分割，且還要受到法律的限制。

二、怎樣申請宅基地手續

(一)農村居民申請宅基地的條件

農村居民申請宅基地必須符合下列條件：

一是農村居民年齡必須年滿十八周歲且符合分家條件；

二是農村居民建房必須符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃及村鎮建設規劃；

三是農村居民建房限額標準，使用原有宅基地和村內空閑地的限額面積為180平方米，使用農用地的限額面積為140平方米；

四是農村居民建房必須“一戶一基”；

五是農村村民在出租，出賣原有的宅基地再申請宅基地的不予批準；六是嚴禁非農戶和其他人員在本村購買宅基地。

(二)農民建房應當遵循的原則

農村居民建房應當使用原有的宅基地和村內空閑地，能夠利用劣地的不得占用好地，能夠占用荒地的不得占用耕地，使用國有土地的必須辦理出讓手續。

(三)農民建房申請宅基地的審批程序

1、農村村民建住宅，首先向集體經濟組織提出申請；

2、村集體經濟組織對申請建房戶在醒目的地方進行張榜公示(15個工作日以上)；

3、國土資源管理所及鎮社會事務辦公室到實地對申請人是否符合條件，擬用地是否符合規劃等進行初審；

4、公布期滿無異議后，將符合“一戶一基”條件的用地戶按規定報鄉鎮人民政府審核后，報縣人民政府審批(占用農用地的按規定報市政府辦理農用地轉用審批手續)。

5、宅基地批準后，國土資源所及鎮社會事務辦公室到實地批放宅基地，并發放選址意見書，規劃許可證，施工許可證(“一書兩證”)。

6、村民住宅建成后，國土資源所到實地檢查是否按批準面積和要求使用土地，對符合要求的建房戶核發集體土地使用證書。

7、村民憑土地使用證及規劃許可證申請辦理房屋所有權證。

三、宅基地使用程序是什么

農村村民建住宅需要使用宅基地的，須要完成以下程序：

（一）申請

申請人持申請材料向當地村委會提出書面用地申請。村委會應當在每一個季度集中申請材料，依法召開村委會或村民代表大會進行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個工作日內本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報給鄉鎮國土資源所初審。

（二）現場勘查

鄉(鎮)人民政府組織國土資源所進行現場勘查和群眾調查，審查建房用地和建設申請條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。

（三）填申請表

國土資源所初審合格后發放《農村村民住宅用地與建設申請表》。

（四）村委會審查

村委會對申請人提交的《農村村民住宅用地與建設申請表》進行審查并簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現居住情況，由負責人簽字，同時加蓋村民委員會公章，報鄉(鎮)人民政府審核。

（五）審核上報

鄉(鎮)人民政府在收到村委會上報的住宅建設用地申請材料后完成審核并現場確定規劃用地范圍，并報縣國土資源局初審?？h國土資源局對符合審批條件的上報縣人民政府。

（六）審批

縣人民政府批準用地的，由縣國土資源局頒發《建設用地批準書》。

（七）放樣

由國土資源所牽頭協同鄉鎮政府人員根據《建設用地批準書》和《村鎮建設工程規劃許可證》到實地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應當在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請人方能動工建設。

（八）驗收發證

新建、改建、擴建農村村民住宅，應當自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續和房屋產權登記手續，領取土地使用權證書和房屋所有權證書。

城鎮化的發展在不斷的進行，我國的人民生活水平也在不斷的提升，人們在省生活中要善于用法律的手段來保護自己的合法權益，但是有時候在解決宅基地買賣的時候不能很好的解決，導致給自己造成一定的經濟損失。

綜上所述，由于宅基地所有權是國家所有，因此宅基地只有使用權才可以對其進行分割，而且分割還需要履行一定手續。

法律依據：

《土地管理法》第六十二條第一款、第二款農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

《民法典》第三百六十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

農村一個宅基地可以分兩戶嗎

法律主觀：

一、一個宅基地能分兩戶么

根據《不動產登記暫行條例實施細則》第四十條規定，依法取得宅基地使用權，可以單獨申請宅基地使用權登記。依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權及房屋所有權登記。

1、所謂農村宅基地，是指農村村民個人經依法批準，用于建造住宅(包括住房、廚房、禽畜圈舍、廁所和庭院等)的用地。

2、宅基地屬于集體所有，農村村民只有使用權。宅基地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。

3、農村新舊宅基地均應由縣級人民政府土地管理部門登記造冊，由縣級人民政府發給《集體土地建設用地使用證》，并按國家規定繳納土地使用登記費，確認使用權。

4、農村村民每戶只能有一處宅基地，農村村民申請宅基地必須符合下列情況之一：

（1）現在住房影響鄉(鎮)村建設規劃，需要搬遷重建的;

（2）農村村民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的;

（3）經主管部門批準，由外地遷入的農戶無住房的;

（4）集體組織招聘的技術人員要求在當地落戶且戶口已遷入的;

（5）離休、退休、退職的干部職工，復退軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居，需要建房而又無宅基地的。

5、有下列情況之一的，不得安排宅基地

（1）出賣、出租或以其他形式非法轉讓現有住宅后，再申請宅基地的；

（2）一戶1子(女)有1處以上(含1處)宅基地的；

（3）戶口已遷出不在當地居住的；

（4）年齡未滿18周歲，又不具備分戶條件的；

（5）雖在農村居住而戶口未遷入當地的；

（6）其他規定不應建房和安排宅基地的。

6、農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向村民委員會提出書面申請，村民委員會應將申請宅基地戶主名單、占地面積、位置等張榜公布，聽取群眾意見，經審核同意后再張榜公布上報戶主名單，由申請人填寫(農村宅基地申請表)后報鄉鎮人民政府審核。

7、農村宅基地審批程序：

（1）申請。

申請人持申請材料向當地村委會提出書面用地申請。村委會應當在每一個季度集中申請材料，依法召開村委會或村民代表大會進行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個工作日內本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報給鄉鎮國土資源所初審。

（2）現場勘查。

鄉(鎮)人民政府組織國土資源所進行現場勘查和群眾調查，審查建房用地和建設申請條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。

（3）填申請表。

國土資源所初審合格后發放《農村村民住宅用地與建設申請表》。

（4）村委會審查。

村委會對申請人提交的《農村村民住宅用地與建設申請表》進行審查并簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現居住情況，由負責人簽字，同時加蓋村民委員會公章，報鄉(鎮)人民政府審核。

（5）審核上報。

鄉(鎮)人民政府在收到村委會上報的住宅建設用地申請材料后完成審核并現場確定規劃用地范圍，并報縣國土資源局初審?？h國土資源局對符合審批條件的上報縣人民政府。

（6）審批。

縣人民政府批準用地的，由縣國土資源局頒發《建設用地批準書》。

（7）放樣。

由國土資源所牽頭協同鄉鎮政府人員根據《建設用地批準書》和《村鎮建設工程規劃許可證》到實地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應當在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請人方能動工建設。

（8）驗收發證。

新建、改建、擴建農村村民住宅，應當自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續和房屋產權登記手續，領取土地使用權證書和房屋所有權證書。

二、宅基地使用權的特征是什么

1、宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。城鎮居民不得購置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經濟組織。

2、宅基地使用權的用途僅限于村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關的附屬設施，如廚房、院墻等。

3、宅基地使用權實行嚴格的“一戶一宅”制。根據土地管理法的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準，但如果涉及占用農用地的，應依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

4、福利性：宅基地的初始取得是無償的。

三、宅基地如何買賣

宅基地是可以進行買賣的，不過只能是本集體的人進行買賣，其他的人是不行的，而且自己的戶口轉移后，就不能進行繼承了，也不能購買。

1、宅基地只能在本村集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地并不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批準，發放證件。

2、由于中國實行城鄉二元體系，在城市化浪潮中，越來越多的人“農轉非”。無論出于什么原因，一旦把戶口轉走，就失去了對老家宅基地的繼承權，又不能買回來，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村集體的資產。

3、由于農村戶口與土地的對應關系，有些人不愿意“農轉非”，甚至有些公務員想方設法“非轉農”，但這些畢竟是少數，“進城”才是大勢所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關法規不變，宅基地注定會失去。

4、根據《民法典》第三百六十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。

5、農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房(廚房、倉庫、廁所)、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

從上述可知，一個宅基地是可以分為兩戶的，而宅基地的分戶手續主要如上所述，最重要就是取得集體組織的同意。

法律客觀：

土地管理法第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

離婚時農村住房可以分割嗎

法律主觀：

宅基地 不可以分割，但是宅基地上建造的房屋，如果屬于 夫妻共同財產 的，則可以進行分割。對于宅基地村民只有使用權，沒有所有權，所以 離婚 時不能分割宅基地。

法律客觀：

《 民法典 》第一千零六十二條，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的 共同財產 ，歸夫妻共同所有： （一） 工資 、獎金、勞務報酬； （二）生產、經營、投資的收益； （三） 知識產權 的收益； （四） 繼承 或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外； （五）其他應當歸共同所有的財產。 夫妻對共同財產，有平等的處理權。

農村一套老房子可以分割，辦理兩個房權證嗎？

根據法律規定一套房子一個固定地址（門牌號）只能辦理一個產權證，如果要對房子產權進行分割雙方可以通過書面合同協議約定房子產權各自份額，也可以到房產登記中心進行房產證加名和注明各自的產權份額，因為如果沒有特別約定房產證加名之后房屋產權平均分配。