預告登記能否對抗工程款

預告登記抵押權的效力

法律主觀：

一、預告登記抵押權的效力

抵押權 預告登記 具有的法律效力：

（一）預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權效力，對后來發生的與該請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗效力。

（二）預購商品房抵押權預告登記的權利性質可視為是一種準物權，或稱之為“次抵押權”，其效力弱于抵押、保證、質押、留置、定金等擔保物權，但優于債權。

（三）預告登記沒有優先受償的權利，只有對抗第三人的效力。

（四）抵押權預告登記的目的僅是為了保障將來能對享有抵押權，即權利人依據預告登記享有優先設立抵押權的權利，在抵押權辦理登記生效之前，權利人并不直接享有抵押權，亦不能據此主張享有抵押權。

二、預告抵押登記的流程是怎樣的

（一）取得，簽定并及時去房地產管理部門進行合同備案

1、取得商品房預售面積；

2、準備已備案戶型圖及房號等；

3、簽定商品房 買賣合同 并送交備案；

4、房產局指定工作日滿取回已，存檔。

（1）若房款繳清，則直接準備相關資料辦理預告登記及房產證。

（2）若需辦理銀行按揭，則需要客戶準備銀行按揭材料，加已送交按揭銀行相關部門進行審核，審核完畢通知客戶到銀行簽定，都取回并加蓋公司公章，送交銀行一份，一份交客戶，一份用于房產局按揭。

（三）辦理

1、取回房產局并進行蓋章；

2、開發商證明及其經辦人證明；

3、及經辦人委托書；

4、預收客戶；

5、客戶攜帶身份證明，經辦人攜帶相關資料前往房產局辦理手續，資料完畢直接送交審核；

6、工作日滿房產局通知繳費并領取預告登記證明，將收據交還客戶。

（四）辦理房產抵押權預告登記

1、取回房產局并進行蓋章；

2、抵押權人（銀行）的相關證明及經辦人證明；

3、開發商的相關證明和經辦人證明；

4、及其經辦人委托書；

5、預收客戶抵押；

6、客戶攜帶身份證明，去房產局審核并簽定申請書；

7、簽完由房產局開具證明，持證明及其他相關資料去繳納契稅；

8、將繳款收據及其他資料送回房產局，進行審核；

9、工作日滿房產局通知繳費并領取抵押預告登記證明，將抵押預告登記費收據交還客戶

（五）將辦理完畢的抵押預告登記證明送交銀行，由銀行放款。

（六）辦理房產證

第一步是公司分戶房產證；

第二步是由公司的房產證過戶到業主名下。

三、預告抵押登記能否實現抵押權

抵押權預告登記屬于抵押，可以實現抵押權。

預抵押登記制度，就是在購房者與開發商的購房合同、購房者與銀行的 借款合同 簽定的同時，在房管局的備案系統上立即生成預抵押登記，以排斥第三人對房產的行使權利。

根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三十條第二款規定：以預購商品房抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。

法律客觀：

抵押預告登記的效力1、預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權效力，對后來發生的與該請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗效力。立法機關的立法理由為：預告登記的功能是限制房地產開發商等債務人處分其權利，以保障債權人將來實現債權。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設定抵押權等行為。即該規定是為保護購房者的利益，解決商品房預售中出現的開發商一房二賣，或者對已銷售給購房者的期房私自設定抵押等損害消費者利益的問題而規定的，其實質是為了限制開發商對預購商品房的處分。2、預購商品房抵押權預告登記的權利性質可視為是一種準物權，或稱之為“次抵押權”，其效力弱于抵押、保證、質押、留置、定金等擔保物權，但優于債權。理由為：一是預購商品房貸款抵押合同成立之時，貸款銀行已經按照預購商品房買賣合同的約定，一次性將全部貸款劃轉到開發商指定的銀行賬戶，即權利人已經為獲得物權保護而先期支付了對價;二是預購商品房雖無權屬證書，但具有商品房預售資格的開發商前期已投入了25%以上的工程建設總投資，并且已交付了全部土地出讓金，獲得了土地使用權證書。即期房及其附著的土地是具有財產價值的，是一項尚有待法律明確其權利邊界的財產;三是根據《房屋登記辦法》的規定，預告登記，房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載后，向登記權利人發放登記證明，即該登記權利已經履行向社會公眾公示的程序。3、預告登記沒有優先受償的權利，只有對抗第三人的效力。抵押預告登記作為一種臨時性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監管行為，也不能等同于直接產生支配效力的抵押登記，其設立目的在于期房買賣中，債權行為的成立和不動產的轉移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導致相當長時間的間隔，為平衡不動產交易中各方利益，維護交易安全，法律賦予了抵押預告登記能夠對抗第三人的物權效力，但鑒于不動產物權尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產生優先受償的效力4、抵押權預告登記的目的僅是為了保障將來能對享有抵押權，即權利人依據預告登記享有優先設立抵押權的權利，在抵押權辦理登記生效之前，權利人并不直接享有抵押權，亦不能據此主張享有抵押權。

買開發商的預售商品房已經預告登記能否對抗強制執行

可能情況而定,如果對房屋只具有使用權利那該房屋是不能被房屋的使用者進行買賣的。如果房屋被第三方買賣,且屋主不知情那么屋主可以要求返還屬于自己的房屋。

隨著我國人口的增多,買房已經成為我們現代人必須完成的任務。因為我們對房屋的需求量逐漸增多,經常會有開發商出買預售沒有裝修好的商品房,開發商在取得了相關的資質后,是可以進行預售的。那么預售登記的房子能執行嗎?是怎樣的。

一、房屋預售登記定義:

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時,為了限制債務人處分該不動產,保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中,購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記,以.制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。民法典第二百二十一條規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。”“預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。”所謂預告登記,就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記,使其具有對抗第三人的效力,使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效,以保障將來本登記的實現。

預售登記的意思是房屋買賣的主要對象是自己所擁有的房屋,房屋的買賣可以分為大產權和小產權兩種,大產權一般是指我們常說的商品房。而小產權則是指未經過國家審批的一種產權形式。如果對房屋只具有使用權利那該房屋是不能被房屋的使用者進行買賣的。如果房屋被第三方買賣,且屋主不知情那么屋主可以要求返還屬于自己的房屋。房屋預售登記。

二、預告登記房注意事項

預告登記和商品房預售登記備案的法律特征不同,有著本質的區別。但是二者并非毫無聯系?！斗课莸怯涋k法》第二百七十一條規定,申請預購商品房預告登記,應當提交已登記備案的商品房預售合同。這就是說,商品房預售合同登記備案是預告登記的前置必要條件,商品房預售合同登記備案行為不能等同于預購商品房預告登記行為。履行預告登記程序時,一定要準確把握這種先后關系,絕對不能顛倒。

預告登記和商品房預售登記備案作為兩種不同的法律制度,既有區別又有聯系。僅僅掌握了預告登記和商品房預售登記備案的特征、區別和聯系顯然不夠,還應該特別注意以下事項:

1、預告登記和商品房預售登記備案,一定是先商品房預售登記備案后預告登記。但是,預告登記和商品房預售登記備案可以同步完成,最好是同一時間完成。這樣,可以避免預售人一房多售,減少預告登記差錯。

2、《房屋登記辦法》第二百七十條規定“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后,預售人末按照約定與預購人申請預告登記,預購人可以單方申請預告登記”。這是一條特別規定,目的是從法律上保護弱勢群體。我們在辦理預告登記時,一定要牢記這一點,千萬別教條式的強求預售人和預購人共同辦理。

3、預告登記的范圍包括現房和期房的買賣或抵押都可以申請預告登記。但在現階段,預告登記卻并未涵蓋全部的期房和現房的買賣、抵押,被排除在預告登記范圍之外的情形有兩種:一是預購商品房轉移;二是預購商品房抵押權轉移。

三、預告登記備案制度

1、法律性質不同。預告登記是由《民法典》規定的一種不動產登記制度,屬于民事制度。而商品房預售登記備案制度是由《城市房地產管理法》規定的行政管理措施,屬于行政管理制度。

2、實際功能不同。預告登記制度的主要目的就是為了保障債權人將來能夠實現物權,就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后,能夠辦理所有權轉移登記,從而確定取得房屋的所有權。但是,商品房預售登記備案制度在行政上對預購人具有保護功能,有助于建設行政管理部門加強對房地產市場的監督管理,維護房地產市場的健康發展。

3、操作上的不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請。如果沒有當事人的約定,任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請,除非法律法規或者當事人另有約定。而商品房預售登記備案制度是一種只針對房地產開發企業的強制性制度,是開發商必須履行的一種商品房銷售行為,無需雙方另行約定。

物權法關于預告登記的規定

法律主觀：

一、預告登記物權的規定

《民法典》對抵押權 預告登記 的規定是，根據《 中華人民共和國民法典 》第221條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90天內未申請登記的，預告登記失效。”未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定 建設用地使用權 、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

二、 房屋預告登記有什么用

1、通過房屋預告登記，使該債權以登記的方式記錄下來并予以公示，使那些與預告登記的請求權內容相同的任何不動產處分，皆為無效，實際上是保障請求權得以實現并發生所期待的物權效果。

2、當實際發生預告登記的請求權所指向的物權變動時，依預告登記的順位記入登記。預告登記在保全請求權這一實體權利的同時，因為有登記的存在，還保全了請求權人取得權利的有利順位，使其請求權具有排斥后序登記權利的效力，以此來實現所保護的請求權的優先地位。

3、預告登記的請求權不但可以對抗不動產物權人，從而保障請求權人取得不動產物權，而且可以在不動產物權人陷入破產時，排斥其他債權人，從而實現請求權人指定的效果。

4、最重要的作用就在于，將可能妨害或者損害履行所保全的請求權的處分視為違反預告登記的處分使其無效，這是一種相對無效。正是通過使違背請求權的處分無效，預告登記的權利人獲得了保障。

三、 民法典規定不動產證預告登記的房子能過戶嗎

如預告登記是購房者辦理的，就可以進行過戶，其他情況要根據實際情況咨詢房管局。

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條【預告登記】當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

預告登記的構成要件

法律主觀：

一、預告登記的條件

根據 房屋登記辦法 的規定提示，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

(一)預購商品房;

(二)以預購商品房設定抵押;

(三)房屋所有權轉讓、抵押;

(四)法律、法規規定的其他情形。

預告登記發自于當事人申請的意思表示，且將請求權通過公示手段對外展示，反映了物權要求的公示原則。預告登記既是承認并保障權利人對房產將來的法律支配關系的制度，也是債權債務關系的延伸。預告登記是請求權物權化的一種具體表現，它所產生的應當是物權化了的請求權。預告登記時物權變動尚未實現，因此登記對象不是物權本身，而是將來房產物權變動的請求權。請求權本身雖是一種債權，但預告登記使該債權具備了物權的某些效力，是請求權物權化的一種具體表現。

預告登記具有排他性法律效力。預告登記使債權通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣，債權轉化為準物權，債權的義務主體成為了不特定的，能夠對抗第三人，即具有排他性。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，義務人處分(不僅僅出售，還包括設定抵押等負擔行為)該不動產的，不發生物權效力。

預告登記還具有追及效力，即將來的房產無論轉讓人轉讓給誰，或者房產被誰占有，經過預告登記的請求權人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務后，都有權向房產實際占有人追及房屋所有權或者通過處分房產獲得收益優先償還債務的權利。

可見，預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。所以辦理預告登記后，并不意味著高枕無憂，要盡快申請房屋產權登記。

二、如何辦理預告登記

辦理預告登記需要些手續，以預購商品房預告登記為例：

1、預購商品房預告登記需要的材料：

(1)登記申請書原件；

(2)申請人身份證明；

(3)已登記備案的商品房預售合同原件；

(4)當事人關于預告登記的約定原件；

(5)預購人單方申請預購商品房預告登記的，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料；

(6)設定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權人同意房屋買賣的證明材料。

2、預購商品房抵押權預告登記需要的材料：

(1)登記申請書原件；

(2)申請人身份證明；

(3)抵押合同原件；

(4)主債權合同原件；

(5)預購商品房預告登記證明原件；

(6)當事人關于抵押權預告登記的約定原件；

(7)已設定在建工程抵押權的，提交抵押權人放棄抵押權的證明原件。

3、房屋所有權轉移預告登記的材料：房屋抵押期間，抵押人轉讓房屋的所有權、申請房屋所有權轉移預告登記的，除提交下列規定材料外，還應當提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書原件、抵押權注銷申請書原件：

(1)登記申請書原件；

(2)申請人身份證明；

(3)轉讓方的房屋所有權證；

(4)房屋所有權轉讓合同原件；

(5)當事人關于預告登記的約定原件(轉讓合同中已有約定的除外)。

4、房屋抵押權預告登記所需的材料：已辦理房屋所有權登記或房屋所有權轉移預告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權預告登記。

(1)登記申請書原件；

(2)申請人身份證明；

(3)主債權合同原件、抵押合同原件；

(4)房屋所有權證或房屋所有權轉移預告登記證明原件；

(5)當事人關于預告登記的約定原件(抵押合同中有約定的除外)。

5、預告登記的變更登記需要的材料：

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)預告登記證明原件;

(4)變更事實的有關證明文件原件。

6、預告登記的注銷登記需要的材料:

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)預告登記證明原件;

(4)證明預告登記的房屋權利終止的證明材料原件。

7、具體程序：

(1)確定開放商擁有《商品房預售許可證》。商品房預售許可證可以保證開發商在預售后有履行的能力，具體說來需要具備已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期這四個條件后才能取得預售許可證。

(2)與開放商約定房屋預告登記。在確定開發商有商品房預售許可證后與其簽訂房屋 買賣合同 中可以約定房屋預告登記，也可以在房屋買賣合同外另行書面約定房屋預告登記。無論如何，雙方約定是進行預告登記的前提。

(3)申請預告登記。在已完成預售合同登記備案手續后，買房人可以向當地縣級以上房產管理部門申請預告登記。如開發商未按約定與買房人共同申請預告登記，買房人可以單方申請預告登記。

(4)申請成功后，去房管局辦理預告登記，取得商品房預售許可證明。

8、當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

三、預告登記的效力是什么

1、排他性效力

簽訂轉讓合同后，在房產尚未交付之前，就存在著同一房產被再次買賣或者被抵押的可能性，也存在著受讓人要求轉讓人交付房產的債權無法按合同約定的期限實現的風險。經過當事人向登記機構申請預告登記，使債權通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣，債權轉化為準物權，債權的義務主體成為了不特定的，能夠對抗第三人，即具有排他性，以阻斷其他人取得房產權利的可能性，防止轉讓人一房多賣以及將房產抵押的風險。

2、登記順位保證效力

房產物權的變動登記，也可能是在同一物上設立多個并存的物權所為的登記，為了防止未來可能發生的在同一物之上多項物權并存和競合的矛盾，預告登記能將各項權利按照時間的先后順序預先予以排列，并按照該順序為每一個物權確定一個實現的順序。如建設單位申請在建工程第一次抵押預告登記后，又對在建工程余額申請第二次抵押預告登記，則在實現抵押權時，第一次 抵押權的實現 順序應排在第二次抵押權實現之前，這就是順位保證效力。

3、破產保護效力

預告登記的權利已經物權化，是具有了物權效力的請求權，因此應享有優先于一般債權的效力。即當房屋所有權人陷于破產時，經過預告登記的請求權具有對抗其他債權人、優先破產債權的效力，預告登記所指向的房產不列入破產財產，使請求權發生指定的效果。

4、追及效力

追及效力是指將來的房產無論轉讓人轉讓給誰，或者房產被誰占有，經過預告登記的請求權人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務后，都有權向房產實際占有人追及房屋所有權或者通過處分房產獲得收益優先償還債務的權利。如甲向乙購買了一套房屋，并辦理了預告登記。后乙又將房屋轉讓給丙后，卷款逃跑了，這時，當乙合同義務履行完畢后，可向法院提出訴訟，要求丙搬遷，將房屋強制過戶給本人。

預告登記的條件如上所述，一般適用于預購商品房的轉讓，或房屋所有權的轉讓，預告登記是物權化的債權，具有優先效力。

法律客觀：

《 民法典 》第二百二十一條規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。 預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行 不動產登記 之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

法院可否將辦理預告登記的房屋查封，作為執行對象

作為被執行對象，法院可以將辦理預告登記的房屋查封。如果被申請執行人只有一套房子，法院只能查封，不能拍賣。在預告登記的有效期內，因預告登記賦予的相關屬性，法院對經預告登記的請求權予以查封，從而限制預告登記權人的轉讓等處分行為，是可以的。

法律分析

根據相關法律條例規定，查封并不基于物權，將被執行人具有物權期待利益的財產也列為可查封對象。其所登記的是將來發生不動產物權變動的請求權，而非不動產物權。登記后，具有與將來可能發生的與該項請求權相同內容的不動產物權的處分行為的相關效力。已經辦理了預告登記的房屋，在執行程序中被查封，如果登記申請人提出停止對查封房屋的處分異議的，僅需提供已辦理預告登記的相關材料，就能得到人民法院的支持。但若登記申請人提出解除查封的，則需要審查是否符合取得物權的條件而定。如果申請人能夠提出證明證據，其按照約定已經符合取得房屋物權登記條件，可以確認取得不動產物權，此時，其預告登記是能夠對抗執行的，法院應當解除查封。反之，則不應解除查封。因此，對方是可以對抗的。但預告登記是否能否對抗執行，關鍵在于買受人是否符合物權登記的條件。

法律依據

《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

什么是預告登記，什么是預抵押登記。

法律分析：1、預告登記是買方在付款后到交房前到房產登記部門預先登記此房已售于買方，可以此對抗第三人；2、預抵押登記是在購房者與開發商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定時，房管局的系統上會生成預抵押登記，以排斥第三人對房產的行使權利。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）海域使用權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

第四百條 設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍。

第四百一十九條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。