當事人買賣不破租賃是債權嗎(買賣不破租賃是物權大于債權嗎)

買賣不破租賃的原則是哪些

法律主觀：

法律客觀：

對買賣不破租賃原則的限制適用1、動產租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規定是否應當適用于動產呢?筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！奔丛诘盅簷嘀显O定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到“買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用“先物權優于后債權，物權優于債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用于清償債務。3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。4、破產財產處理過程中的限制適用破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先于第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠稅款，而且優先于同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖于破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建筑物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。

當事人怎樣認定不破租賃債權

當事人買賣不破租賃是債權，其中涉及的合同在有關法律上是確定為債權，在理論上房屋屬于物權，由于在有關法律基礎上物權大于債權，所以一般情況下就是自己需要注意具體的要求，不過只要是買賣不破租憑，那么當事人就可以放心，債權大于物權。

【法律依據】

《民法典》第七百二十五條

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

房屋買賣不破租賃什么意思房東把房子賣出去怎么辦

法律主觀：

一、買賣不破租賃是什么意思

根據《 中華人民共和國民法典 》第七百二十五條的規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃 合同的效力 。

買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，承受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

二、買賣不破租賃的適用范圍有哪些

1、買賣不破租賃”原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。這是由該原則的目的所決定的，即保護和維持長期穩定的租賃關系，更好的發揮租賃物之效用。租賃關系屬于債權，而所有權屬于物權，從法律關系保護的順位來說，物權具有天然的優先性，買賣不破租賃原則是法律賦予的優先權，是租賃關系物權化的一種體現。原因在于某些租賃物的稀缺性、價格過高、生活和生產必須等原因造成建立租賃關系成了滿足人們對其需要一種重要方式，只有給予特殊保護才能維持社會穩定和交易安全，避免社會資源因不合里利用而造成的浪費。動產則沒有必要適用該原則，否則將不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用，更與民法的基本原則相背離。因此，在法律實踐中，動產基本不適用“買賣不破租賃”原則。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用該原則。抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。也就是說，不動產已經設定抵押權，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，該租賃關系不受“買賣不破租賃”原則的保護，但根據抵押人是否書面告知承租人該財產已抵押，抵押人對承租人承擔的責任有所不同：抵押人已書面告知的，無須對 承租人承擔賠償責任 ；抵押人未書面告知的，應當對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的不適用“買賣不破租賃”原則。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般也不適用“買賣不破租賃”原則。

4、也是法律實踐中最常見的一種情形，就是在拿到一份具體的租賃合同時，如何正確的甄別“買賣不破租賃”原則的適用范圍的問題。我們把合同分為有名合同和無名合同，租賃合同是有名合同的一種，買賣不破租賃原則正適用于租賃合同。然而，我們所說的租賃合同是法學理論中的租賃合同，其約定的權利義務完全圍繞法律意義上的租賃關系的。但實踐中，我們看到的《某某某租賃合同》，往往是涵蓋幾種法律關系的混合合同，可能涉及租賃合同權利義務關系以外的其他法律關系，如果我們將該“租賃合同”的內容完全繼承，對其主張“買賣不破租賃”而將該合同全部內容在物之買受人（即新的出租人）與承租人之間適用，可能對物之買受人（即新的出租人）非常不利，而且可能違背公平原則。

三、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規定是否應當適用于動產呢？筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：

第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。

第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。

第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。

第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。如果您承租的房屋在租賃期間，房屋因為買賣等原因發生了物權所有權變動，依然不影響原來租賃合同的效力。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第七百二十五條

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

《中華人民共和國民法典》

第七百二十八條

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

買賣不破租賃四種例外的法律依據

法律主觀：

一、買賣不破租賃的四種例外情況是什么

買賣不破租賃的四種例外情況是動產租賃、不動產抵押設定、查封的不動產、破產財產等，以上四種情況下，是不適用于買賣不破租賃的，根據相關法律規定，應當對相關情況進行合法的認定和處理。

1、動產租賃的限制適用。從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。

4、破產財產處理過程中的限制適用。破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化；以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。

二、買賣不破租賃法律依據

《中華人民共和國民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

三、買賣不破租賃受到約定限制和法定限制

①當事人另有約定除外：“買賣不破租賃”受當事人另有約定限制；

②事先抵押權限制：受房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的，“買賣不破租賃”受限制；

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制。

法律客觀：

根據法律的規定，在下列情況下對買賣不破租賃原因有所限制：1、動產租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！奔丛诘盅簷嘀显O定的租賃關系限制適用該原則。3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。4、破產財產處理過程中的限制適用破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

買賣不破租賃

“買賣不破租賃”就是其中最為典型者，即在租賃關系存續期間，租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。由于在抵押權實現時，租賃物的所有權自會因拍賣、變賣、折價等實現行為而發生變動，故而抵押權與租賃權的關系也應當遵循“買賣不破租賃”規則。

不動產抵押權與利用權的順位先后就依據登記與占有的先后確定，抵押權登記在承租人占有租賃物之后的，抵押權不得對抗租賃權，反之則抵押權優先于租賃權。

買賣不破租賃的法律效力

買賣不破租賃原則的出現，突破了嚴格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內容的繼受義務。買賣不破租賃的適用，勢必產生一定的法律效果，這種法律效果因當事人在法律關系中地位不同而區別。

出租人與受讓人除發生標的物所有權人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權利義務進行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關系雖不終止，但發生合同主體的變更，即在原租賃合同上發生受讓人與承租人之間的法律關系。

以上內容參考：百度百科-買賣不破租賃

買賣不破租賃（抵押不破租賃）的原理是什么？

買賣不破租賃并不是物權優于債權的體現，而是物權優于債權的例外，題主可以仔細看一下書上內容。買賣不破租賃的完整表述應該是民法典第725條【所有權變動不破租賃】：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。是民法典合同編分則典型合同中租賃合同項下的特殊規定，主要目的是為了保護租賃人的利益。在租賃關系中，租賃人一般處于弱勢地位，在租賃合同已經簽訂并履約的前提下，承租人將租賃物所有權轉讓給他人，此時若租賃物的所有權繼受人依據所有權將租賃人的租賃權排除，將事實上侵犯到租賃人的租賃利益，因此，該條規定是基于利益平衡所作的特別規定。

質押不破租賃的表述應該叫“抵押不破租賃”，質押屬于抵押權的一種，原文表述為：《民法典》第405條 抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

買賣不破租賃中的租賃合同有效嗎

法律主觀：

“買賣不破租賃”是為保護承租人的弱勢地位而設立的特別制度，其賦予了承租權這一債權具備了物權化的對抗屬性，是對合同的相對性的突破。然而實踐之中有些房屋產權人與承租人卻惡意利用“買賣不破租賃”的制度，意圖限制在先買受人的權利。其“作案手段”往往表現為倒簽合同，形成虛假租賃關系，或者雖然租賃合同簽訂在先，卻為借貸關系之擔保形式，“承租人”實則為房主之債權人，而其后意欲以此租賃對抗房屋后買受人。其本質皆非真實租賃關系，故而只有揭開其虛假面紗之后，方能沖破“買賣不破租賃”的限制，維護正常的房屋交易秩序，保護合法買受人的權益。因此，假的租賃合同不能主張買賣不破租賃，由此造成的后果由承租方自己承擔。因虛假租賃合同之惡意，相互串通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關系，若不具可信任性，則難以達到相互串通以逃避債務或規避執行之目的。而虛假的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無實，“承租人”和“出租人”多未發生真正的租金支付關系。對于當事人之間名為租賃，實為借貸關系的情形下，租賃合同多作為借貸關系之“擔保”而出現，對于租金的支付方式多采一次性支付或分次大額支付的方式，且多伴有租金不變的約定，顯然不符合常理。

法律客觀：

買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。比如《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”?！睹裢ㄒ庖姟?19條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效!