物業告業主不交物業費案例(律師教你如何對付物業起訴)

業主房屋漏水不交物業費法律怎么裁決

因房屋漏水

房屋漏水，

不僅業主頭疼，

物業也頭疼。

如果在保修期內，

由建設單位承擔修復費用;

如果超過保修期，

因為樓頂屬于公共部位，

屬于公共維修資金負擔的范圍，

應申請公共維修資金進行維修。

法官提醒廣大業主:

維權要有理有據，

不要自以為是、一意孤行。

業主以房屋漏水為由連續6年拒交物業費，物業公司將業主告上法庭。對于這起物業服務合同糾紛案件，法院經二次審理均裁定，業主全額補交所拖欠的物業費。

案 情 回 顧

李某某自2015年2月5日入住望都某小區后，一直拖欠物業費等各項費用，6年來已累計拖欠7797元。小區的物業公司多次催要無果后，向望都法院提起上訴，要求李某某補繳物業費，并支付因欠費產生的滯納金12203元，共計20000元。

在庭審中，被告李某某辯稱，因裝修時即發現樓頂、公共管道等區域漏水，他多次向物業反映，但一直沒有得到解決，直到現在下雨都還會漏水。由于物業服務不到位且違約在先，所以他才不繳納物業費，并非無故拖欠。

法 院 審 理

望都法院經審理認為，原、被告簽訂的《前期物業服務協議》及《收繳費協議》，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的禁止性規定，為合法有效。

原告提供物業服務，被告應當按照合同約定及法律、行政法規的規定交納物業服務等相關費用。被告對欠費金額予以認可，應給付原告物業費、電梯費、公共照明費、垃圾處理費、熱損費共計7797元。

原告要求被告支付滯納金的訴請，因被告的住房自交房之日起即存在漏水等問題，雙方曾多次溝通，被告并非惡意拖欠，故法院對原告要求被告支付滯納金的訴訟請求不予支持。

被告所述房屋漏水拒交物業費的抗辯意見，因樓頂、公共管道等公共部位漏水，屬于公共維修基金應負擔的范圍，與本案不屬于同一法律關系，被告可另行主張權利，故對該抗辯意見不予采信。

被告應當依照合同約定，履行自己繳納物業服務費的義務，法院因此依法判決被告李某某支付物業管理費等各項費用7797元。

李某某對上述判決不服提起上訴，市中院日前經審核后做出裁定:維持原判，駁回上訴。

法 官 解 析

主審法官解析說，物業服務企業作為面向社會公眾的經營性企業，負責整個小區物業的管理及維護，業主不按時繳納物業費，不僅會影響到企業的正常經營，更會影響到整個小區居民的正常生活。

在日常生活中，樓頂漏水問題時有發生，如果發生在質保期內，應該由建設單位承擔修復費用;如房屋超過質保期后漏水，因為樓頂屬于公共部位，屬于公共維修基金應負擔的范圍，業主應聯系物業配合申請公共維修基金進行維修。

房屋漏水，業主應通過合理合法途徑維護自身合法權益，切勿以房屋漏水為由一直拒交物業費，最終不僅要承擔支付物業的責任，還要忍受長期漏水帶來的心理上的煩擾，得不償失。

那么，

屋頂(或稱屋面)滲水應該怎么辦?

維修責任到底應該由誰來承擔呢?

小區維修，該找誰?費用如何分攤?

屋頂漏水，

維修責任到底應該誰承擔?

如果屋頂滲漏為房屋質量問題，開發商在保修期內承擔維修責任。

首先應當確定屋頂滲漏的原因是屬于房屋施工時存在質量問題，還是因為屋主在裝修或使用不當造成的。

對此，建議可以聘請專業的機構進行鑒定。如果經鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責任應當自行承擔。經鑒定屋頂滲漏為房屋質量問題，則看是否還在開發商承擔的保修期限內。

開發商作為房屋的設計、建設者，對房屋的質量問題應承擔責任。根據國家有關規定，在房屋交付時，開發商應向購房者提供新建住宅質量保證書。質保書詳細記載了房屋各個部位的保修期限。根據現行規定，屋頂防水的保修期是5年。在保修期限內，購房者正常使用情況下出現的房屋質量問題，開發商需承擔免費維修責任。

物業公司對于超過保修期的共用設施承擔小修、養護責任，中、大修用維修資金。購房者在辦理產權證前已經交納了購房款一定比例的維修資金，這筆維修資金只能在保修期屆滿后用于對小區內共用設施的維護和更新，不能用于業主房屋自用部分的維修。

所

以

1. 如果您屋頂滲漏，這屬于商品房質量問題，在保修期內應當由開發商負責免費維修;

2. 如果您屋頂已經過了保修期，但由于頂層屋頂屬于共用設施，應當由物業公司使用維修資金進行維修;

根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條規定，需要使用住宅專項維修資金的，需要符合以下程序:

(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議，沒有物業服務企業的由相關業主提出使用建議;

(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;

(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;

(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支，其中動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

(五)經直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

3. 如果經鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責任應當自行承擔。

— THE END —

本文整理自網絡，內容本身不代表公眾號觀點，也不構成投資建議。版權歸原作者所有，如涉及其他問題，請及時聯系我們。

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業主因為物業服務差而不交物業費，物業因此起訴業主，該怎么辦？

你好，很高興回答你的問題。

業主是小區的主人，物業是主人請來的管家，這應該是物業和業主之間的關系，可現實情況恰恰相反，物業反而更像是小區的主任，而業主是“啞巴吃黃連，有苦說不出”，就算是物業出現各種各樣的問題，業主也要及時交納物業費，如果出現遲交或者是未交的情況，物業甚至還會起訴業主，為什么會這樣？

說白了，現在缺乏對物業的管理制度，在小區之內，業主不僅沒有得到應有的服務，而是還時常受到物業的刁難。

我之前就遇到過一次，當時是半夜的12點，我剛開車到小區門口，按了兩聲喇叭，沒有人回應，于是就下車走到保安亭，就發現保安大叔在里面睡覺，敲了幾下門，終于把他叫起來了，說明原因后，他居然告訴我必須要給他10元錢才能開門。

這句話讓我很費解，他竟然告訴我，“以后超過12點進小區，每個人都要交10元錢，這是公司的規定”，最后沒有辦法，考慮到第二天還要上班，最后就給他了，但是我也留個心眼，我特地備注了一下。

后來，小區內好幾個業主都遇到了這種情況，在經過我們商量之后，我們決定直接投訴到物價局，然后大概過了3天，物價局來物業公司要求禁止私自收費，并且還退回了費用。

物業費和物業的服務不匹配，作為業主，我們該怎么辦呢？

首先，按照目前的規定來說，只要物業做出了服務，那么就要支付物業費，但是作為業主，我們并不一定就非要目光轉向物業費。

比如小區的消防措施，很多小區隨著時間的推移，消防栓中都已經沒水了，可以通過這點舉報到消防部門。

除此之外，就是物業的亂收費現象，要知道業主是有權利要求物業公開財務情況的，如果業主告訴你，“這是公司的規定，業主無權查看”，記住把這句話錄下來，直接投訴到相關部門，這就是證據。

如果說物業的服務和物業費不匹配，你也可以直接投訴到物價局，記住要聯合多名業主同時舉報，這點很重要。

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女子因住一樓拒絕交電梯費物業將其告上法庭，一樓到底該不該交物業費？

女子因住一樓用不到電梯，便拒絕交電梯費，結果物業將其告上法庭，沒想到法院居然判物業贏。由此看交不交電梯費和用不用電梯是兩碼事。

（一）女子拒交電梯費，物業將其告上法庭。

現在高層樓房越來越多，而電梯是高層小區必備設施。物業作為小區的服務管理部門，負責小區的衛生和修繕工作，每年都會收業主相應的物業費用。

但有一位業主卻拒不交物業費，被小區的物業告上法庭，還要求其支付物業服務費、電梯運行費以及滯納金共計5萬余元。

這位業主遲遲不肯交物業費的原因，是因為她住一樓，而物業還要向她征收電梯費。業主十分納悶，自己都用不到電梯，憑什么要和其他人交一樣的費用。

據悉這名業主在購房時，統一交了一筆物業費，其中就包含電梯費。業主表示自己剛開始住進新房，并不知道統一交的費用里有電梯費。

在之后交費時，才清楚物業費里包含電梯費。為了讓業主交費，物業已經催促過很多遍，后來直接不讓這位業主進小區。

但業主還是堅決不交電梯費，無奈之下物業將業主告上法庭，并要求其支付各種費用加滯納金5萬余元。

但法院的判決結果卻讓這位業主感到意外，法院支持物業追回該業主拖欠的物業費用，其中便包含電梯費，共計償還物業費一萬六余元。

很多網友很詫異，為何住一樓不坐電梯也要交電梯費呢？其實在我國物權法里規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利和承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

而案件中的這位業主，不交電梯費的理由是不使用電梯，這樣的理由法院是不支持的。所以這位業主即使不用電梯，也要交電梯費用。

（二）一樓住戶該不該交電梯費呢？

看完這位業主的案例，大家應該清楚住一樓是需要交電梯費。因為電梯屬于公共設施，就算不用也要交電梯運行費用。

個人覺得一樓和其他樓層交一樣的電梯費有些不合理，比如電梯的電費。一樓業主可以承擔電梯的運行保養費用，但沒有用電梯就不應該交電費。

應該把電梯運行保養費和電費分開收，而且住在高層的住戶，使用電梯的次數更頻繁，相比之下所要承擔的費用應該高一些。

法律雖然規定業主要承擔共有部分的權利和義務，但并沒有要求一樓要交多少費用。相關的物業可以細化分配額度，這樣于情于理也不會讓業主覺得不公。

一樓業主在購買房子的時候，電梯公攤面積也被算入購買面積里，但一樓業主卻享受不到電梯的使用權。在這樣的情況下一樓業主還要交電梯費，確實讓人很難理解。

就像坐火車，一趟火車跑多個城市，難道讓短途乘客也購買到終點的票價下車嘛。物業這樣的規定很難讓人信服，所以才會出現一樓業主拒不交電梯費的情況。

有的小區實行電梯刷卡，一樓的住戶刷卡到哪一層呢？如果有地下負幾層的停車場，一樓住戶有停車位，那交些電梯費無可厚非。

一棟樓的電梯費用，讓所有的用戶均攤，這種制度應該修改一下。是否可以按照樓層高低收費，一樓不使用電梯，是否可以取消或少收費。

（三）物業口頭承諾不要信。

據悉案件中的業主，曾在購買樓房時，曾問過物業一樓是否需要交電梯費。當時售樓人員表示，一樓用戶并不需要交電梯費。

正是售樓人員的話，才是該業主購買了一樓。在簽訂各種合同的時候，因為篇幅太多，該業主也沒有細看，都是相關人員口頭講解的。

但交完相關費用時，該業主才發現物業費中居然包含電梯費，而且在簽合同里，也寫明物業費中包含電梯費的條例。

所以購房的時候，不要相信物業口頭承諾，簽合同時一定要仔細一條條地看。不要受他人影響，更不要著急了事。

買房子是大事，物業好壞直接影響居住心情。誰不想選擇一個優質好小區，如果物業光收費不干活，甚至振振有詞趾高氣昂，業主不是自找氣受。

（四）規定要跟上浪潮。

隨著社會不斷發展，很多的新事物不斷涌現，剛出現時人們還看不出弊端，但時間長了難免會受到影響。

就拿電梯來說，很多年之前只有高檔小區會配有電梯，但現在高層小區幾乎都會安裝電梯。

以前高層電梯房屈指可數，現在任由一個新開發的小區都朝著高層電梯小區使勁。所以樓層越來越高，相關的物業制度也應該更完善一些。

樓層高勢必電梯公攤費用就會高，有的小區一二樓是商服，自然不會遇到一樓交不交電梯費的事情，但有些小區一樓便是住戶，讓其分攤電梯費用是有些心不甘。

所以隨著社會的不斷發展和改變，一些老舊的規矩應該要修改一下。一樓電梯費到底該如何交，交多少等問題，物業需要重新考慮一下。

結語

女子因住一樓拒不交電梯費，被物業告上法庭，最終判處結果讓人意外。但從這個案例中，我們了解到一樓即使沒有使用電梯，也要交電梯費。

從人性角度看，是有些不公平，希望有關部門可以重新修改一下相關收費問題。

服務有瑕疵，業主拒交物業費，這種理論對不對？

對物業服務不滿意，物業費還是要交，這是很多業主都知道的常識。但是，為什么不能拒交物業費？如何懲罰督促物業改進服務？服務打折物業費能打折嗎？這些問題，很多業主其實并不是很清楚。今天，就通過一個案例，來一起了解一下。

三十歲出頭的李先生是世茂諾沙灣小區的一戶商鋪業主，2017年7月與世茂物業簽訂《物業服務手冊》，約定由世茂物業為李先生所有的商鋪提供物業管理服務，收費標準為4.5元每月每平方米。

在交了一個季度的物業費后，李先生因為對物業的服務不滿意，拒絕繼續交納物業費。

李先生認為，世茂物業收費標準過高，服務、設備設施等配套均未達到業主的基本要求，與收費標準不匹配，存在雜草叢生、地磚破損、路面高低差、房屋漏水滲水返潮、污水倒灌等諸多問題。李先生表示，業主有繳納費用的義務，世茂物業也應盡到工作職責，自己不繳納物業費是履行抗辯權。

除了不交物業費之外，李先生還將問題反映到黃島區靈山衛街道辦事處，并與世茂諾沙灣四、五期商鋪業主聯名簽署了《重大質量問題反饋函》。此外，李先生還與商鋪鄰居們一起通過視頻、照片等方式，保留了房屋漏水、滲水、反水等問題的證據。

世茂物業收不上來物業費，一紙訴狀將李先生告上法庭，請求法庭判令李先生支付三年的物業費13076.7元，以及逾期繳納物業費違約金23538.1元。

世茂物業的理由簡單而直接：物業服務合同的約定在此，不交物業費就是不行。房屋漏水、滲水、反水問題應由管理部門或者開發商來承擔相應的責任，與物業無關。至于業主拍攝的視頻和照片，世茂物業認為均為片段，不能夠完全客觀地反映物業履行物業服務的全部內容。

法院的判決清晰明了：物業服務合同系雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效，對合同雙方均具有約束力。物業公司要求按照合同標準收取物業費符合合同約定，予以支持。同時，根據李先生提交的證據，可以證明世茂物業提供的物業服務存在一定的瑕疵，雙方因此發生爭議，進而導致業主遲延繳納物業費，并非惡意拖延繳納，故對于世茂物業主張的違約金，不予支持。

這其實是類似案件的標準判決：物業和業主存在約定，業主應當按照合同的約定，接受物業提供的服務并按時交納物業服務費用，但如果業主有證據證明物業服務存在瑕疵，則無需支付物業費的滯納金。

在法律界，對于業主能否以物業公司服務有瑕疵而拒交物業費，一直存在兩種觀點：

一種觀點認為，物業公司提供的服務有瑕疵，說明提供的服務不符合合同標準。換言之，物業公司并未完全履行自己的義務，業主也可以拒絕履行自己的義務，拒交物業費。

另一種觀點則認為，即便物業公司服務不到位，但還是提供了管理服務，按照誠實信用、等價有償以及公平原則，業主應向物業公司繳納物業費。

而目前的司法實踐，主要支持后一種觀點，原因如下：

業界主流的觀點認為，物業服務的特點與公共服務類似，具有廣泛的服務范圍，包含公共綠化養護、公用設施維護、保潔、安保等諸多范圍，并且小區業主人數眾多，服務需求具有差異化，不可能做到人盡滿意。如果允許部分業主以小區工作的某個方面存在瑕疵為由拒交物業費，可能會導向錯誤，引起不良循環。

因此，法官在承辦此類案件時通常會從整體考慮，目的是有利于物業公司更好地為全體業主提供服務。如果不是有確鑿證據，證明物業公司有重大違約或者造成侵權并給業主造成損失，業主以物業服務有瑕疵為由拒交物業費的行為基本不會獲得法院支持。

那么，對物業服務不滿，該如何懲罰督促物業改進服務呢？

正確的姿勢，是通過業委會與物業管理公司交涉，如果還是無效，則根據合同的約定改聘其他物業管理公司。

有點難是不是？正確的東西歷來都難，但是我們還是應該堅持走正確的路。

畢竟，內心每受到一次打擊，就是它更粗壯一點的開始。

房頂漏水物業不維修，業主不交物業費被起訴，到底誰對誰錯？

到底是誰對誰錯，這個其實還得看實際情況了，因為國家的《民法典》里面有明確的規定，房地產公司需要負責對屋頂漏水以及外墻保修，然而這個其實是有保修期限的，保修期限是5年，通常都是從房屋竣工驗收合格的那一天開始計算這個時間。也就是說，如果在保修期限之內房頂出現了漏水的情況，那么開發商是需要承擔責任的，此時業主也需要承擔相應的責任。如果業主不作為或者是開發商不進行維修的話，那么是可以拒絕繳納物業費的，但如果在這個保修期限之外，那就另當別論了。

絕大部分的樓盤起初的物業公司都是由開發商來找的，所以如果房子還在保修期內，并且出現了漏水的情況，那么此時物業公司是需要負責的，至少要幫忙聯系開發商，讓開發商盡快的來進行維修。但是如果業主在反映了之后，開發商或者是物業公司沒有作為，那此時可以通過法律的途徑來解決問題，但是也不能夠拒絕繳納物業費。

假如說房子漏水的時候，已經過了房屋的保修期，那么此時物業公司必須要負責使用該小區的住宅維修基金，對房屋共用部位進行修補。實際上現在我們在辦理房產證的時候都是要繳納一個房屋公共維修基金的，而這個錢其實就是用來干這個的。

比方說在居住的過程當中，如果涉及到了比較大的維修資金，那此時都是要動用我們的公共維修基金的。公共維修基金屬于專款專用，一般僅用于公用部位以及公用設施和設備的維修養護。并且需要修理的這個設備必須要超過了保修期的期限才可以動用這筆錢，所以想要使用公共維修基金也是有條件限制的。

房頂漏水物業不維修，業主不交物業費被起訴，到底誰對誰錯？

一般情況下來說，屋頂漏水本身是屬于物業的責任，所以也正是因為如此，物業方面更更應該積極的配合業主的工作，避免給業主生活帶來實質性的傷害。同時業主如果不交物業費的話，那么物業也確實存在很大的施工難度。所以正是因為如此，業主不交物業費也確實會造成嚴重的后果，所以可以從以下幾個方面出發來看待問題。1，物業的服務都是需要相對應的成本和支出的，所以物業費必須要上繳。

其實不得不說，是每一個小區的物業確實有自己的艱辛和不容易的地方，所以對于業主的生活起居來說，一些客觀上的生活，也需要物業的幫助和安排。所以業主不交物業費的話也確實導致施工難度大，無法正常進行房屋漏水維修工作。2，業主不交物業費本身也會導致物業和業主糾紛不斷，所以也會加劇矛盾。

其實不得不說是業主如果不交物業費的話，確實會導致物業工作無法正常進行。這也會增加很多不必要的負擔和麻煩，同時也會對其他業主產生傷害，因此業主更應該積極的配合物業的工作，共同促進小區的發展，方便自身的生活。3，業主不交物業費確實會導致物業無法進行，任何時候物業的服務質量都是第1位的。

其實我們會發現確實存在物業和業主矛盾的糾紛不斷的現象，最根本原因是因為業主對物業的服務質量不滿意，所以才會導致部分業主不愿意交物業費。這種現象也是比較常見的，所以兩者跟人家和平的溝通交流，及時處理糾紛，共同方便他人和小區建設。

其實在現實生活中，房頂漏水物業不維修，確確實實是物業的責任。而業主不交物業費也會導致物業無法正常進行工作安排和進行維修，所以正是因為如此，歸根結底也是因為業主和物業本身之間的矛盾，所以業主更應該配合物業的工作，同時物業更應該提供高質量的服務，認真服務好每一位業主。