沒簽物業合同不交物業費被起訴(沒簽物業合同不交物業費被起訴狀怎么寫)

不交物業費被物業起訴了怎么辦

覺得小區的物業管理公司服務不好或是有亂收費等情況，有些業主就沒有交物業費給它們，結果物業公司在催繳無果之后就會通過法律起訴，在受到法院傳票后很多業主也慌了。那么，沒交物業費被物業起訴怎么辦?關注華律網，了解更多知識。

沒交物業費被物業起訴怎么辦

不交物業費被起訴的，法院會進行調解，調解不成的，如果業主確實未交物業費的，判決業主繳納，拒絕履行的，物業公司可以申請強制執行。

業主不得無故拖欠物業費。理由如下：

(1)按時交納物業費是業主應當履行的合同義務。物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。在物業管理(物業服務)這一法律關系中，物業服務公司的義務是提供物業服務，權利是收取物業服務費;業主的義務是交納物業服務費，權利是享受物業服務。雙方的具體權利義務通過物業服務合同約定。業主和物業服務公司都應當按照合同約定行使權利并履行義務。除非物業服務合同中約定了業主可拖欠物業費的情形，否則業主不得拖欠物業費。如果業主未按照合同約定及時履行交納物業費的義務，物業服務公司不但可追討物業費，還可按合同收取滯納金。

(2)按時交納物業費是《民法典》規定的業主的建筑物區分所有權決定的。業主的建筑物區分所有權不但包含專有部分的所有權，還包含對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。《民法典》第273條明確規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。而物業管理恰恰是對共有部分的管理和服務。對這部分的管理和服務需要業主承擔交納物業費的義務。因此，業主不得不履行這一義務，即使其放棄自己的權利。《民法典》的這一規定也源于物業管理(物業服務)的特殊性，即物業管理(物業服務)具有公共物品屬性。公共物品具有非排他性，即某人在消費一種公共物品是，不能排除其他人消費這一物品(不論他們是否付費)，或者排除的成本很高。物業管理(物業服務)是對共有部分而非業主戶內的專有部分的管理和服務，物業服務公司無法做到排除個別業主享受物業服務。業主欠費，就是搭便車行為，侵害了交費業主的合法權益，侵害了整個小區的利益?？梢?，業主拖欠物業服務費是違法的、不合理的。

不交物業費被起訴后,法院會強制執行嗎?

不交物業費被起訴后法院是否會強制執行需根據以下情況判斷：

1、業主無正當理由拒交物業費的，將因此向物業管理企業承擔違約責任，并承擔敗訴所帶來的一切不利后果；

2、不交物業費被起訴的，法院會進行調解，調解不成的，如果業主確實未交物業費的，判決業主繳納，拒絕履行的，物業公司可以申請強制執行。

不交物業費被起訴后怎么辦

1、原告起訴后，應當積極應訴，爭取對自己有利的判決；

2、如果法院判決對自己不利，在有履行能力的情況下盡快履行；

3、法院判決生效后，原告可以申請法院強制執行，法院會依法查封、凍結被執行人的財產。

法律依據：《物業管理條例》第七條

業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

物業費沒交被起訴怎么辦

物業費是指業主按照物業服務合同約定，向物業服務企業支付的費用。那么物業費沒交被起訴怎么辦？一起來看看吧！

物業費沒交被起訴怎么辦：

首先，業主應該了解自己欠費的情況。如果業主確實沒有繳納物業費，那么應該盡快與物業服務企業聯系，了解欠費的具體金額和繳費的方式。如果業主認為自己沒有欠費，可以要求物業服務企業提供相關的證據，如繳費記錄、收據等。如果業主認為物業服務企業的收費標準不合理，可以要求物業服務企業提供相關的收費標準和計算方法。

其次，業主應該盡快繳納欠費。如果業主確實欠費，應該盡快繳納欠費，以避免欠費金額不斷增加，最終導致法律糾紛。如果業主無法一次性繳納欠費，可以與物業服務企業協商分期付款的方式，以減輕自己的負擔。

最后，如果業主已經被物業服務企業起訴，應該積極應對。業主可以委托律師代理自己的訴訟，或者自己到法院進行辯護。在法庭上，業主應該提供相關的證據，如繳費記錄、收據等，證明自己沒有欠費或者欠費金額不足。如果業主確實欠費，應該承認自己的錯誤，并積極與物業服務企業協商解決問題。

物業費的作用主要有以下幾個方面：

1. 維護物業設施：物業費用用于維護物業設施，包括公共區域的清潔、綠化、維修等，確保物業設施的正常運轉和使用。

2. 提供安全保障：物業費用用于提供安全保障，包括安保人員、監控設備、消防設施等，確保業主的人身和財產安全。

3. 提供服務：物業費用用于提供服務，包括物業管理、維修服務、垃圾清運等，提高業主的生活品質和居住環境。

4. 支持物業管理公司：物業費用用于支持物業管理公司或物業服務機構的運營和管理，包括人員工資、辦公設備、培訓等，確保物業管理公司或物業服務機構的正常運轉和服務質量。

總之，物業費是業主享受物業服務的必要費用，也是維護物業設施、提供安全保障、提供服務、支持物業管理公司等方面的重要支出。

海豹搬家

沒簽物業合同不交物業費被起訴

法律主觀：

沒簽物業合同，但業主事實上接受了物業服務的，也應該按實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用。但是物業管理企業不履行物業服務合同中約定的義務，業主可以不交或少交相應的物業服務費用。物業存在霸王條款的，業主也可以拒交。

法律客觀：

《物業管理條例》

第四十一條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

物業起訴我拖欠物業費,我該如何應訴?

欠物業費被起訴首先要馬上繳清物業費。要應訴的話就比較麻煩，因為小問題業主要一直跟物業打官司，可能成本比較高，沒有什么太大的必要。

如果有什么問題，你可以投訴主管部門。物業費是物業服務合同中，業主需要履行的最基本的義務，不交物業費是嚴重違約行為，需要承擔違約責任，造成損失的，要給予賠償。

拖欠物業費有滯納金，如果合同中有關于違約金的條款，按合同約定執行，一般是約定為千分之三。如果合同中沒有約定，物業管理單位可以要求按銀行同期借款利息支付。

注意事項：

法律沒有明確規定物業費是按月交納還是按年交納，一般認定應該按月支付，比如3月份的物業費應該在3月底之前付清，如果沒有支付，物業公司履行了催告程序也就是通知業主來交物業費，業主還是不交物業費，就可以起訴了。

但是一般物業為了和業主保持良好的關系，都不會差幾個月就起訴的，會及時通知，如果業主表示要支付，物業公司都不會起訴的。實際生活中發生物業糾紛較多的要么是業主接了房就沒交過物業費，要么就是物業公司撤場也就是換物業公司，原物業公司才會起訴。

未入住物業費沒交被起訴怎么辦

法律主觀：

沒交物業被起訴首先要先履行自己的義務， 繳納物業費 。物業費是物業公司與業主簽訂的 物業服務合同 需要履行的最基本義務，業主違約后要及時履行義務，造成損害的要 承擔違約責任 ，進行賠償。

法律客觀：

2021年生效的《民法典》第五百零九條? 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 第五百七十七條? 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 《物業管理條例》第六十四條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

因未交物業費而被物業起訴了，這種情況該如何處理？

1、是否真的能夠退還所有已交物業費?

不會，但可以酌情退還部分。凡是真的打過官司的都知道，你沒辦法確定退多少的時候，肯定是獅子大開口全部要退，由對方來舉證不應該退那么多，或者由法官來酌情處理。你沒有義務幫被告計算。具體到本案，如果真的合同被撤銷或者確認無效，物業費會扣除其物業成本后返還(利潤部分屬于不當得利，應當返還)。

每個城市都有物業服務分級標準，可以按最低那一級來作為成本的依據，另外國家發改委有一個文件《物業服務定價成本監審辦法》，也可以按照上面的方法來。

2、物業公司是否真的都有經過招投標?

要么沒有，要么手續不完善，如果真嚴格按照招投標手續來，不可能每個樓盤都是開發商自家物業公司中標。

招投標是一個非常嚴格的流程，不要以為《物業管理條例》第二十四條里淡淡一句“住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業”，就以為這句話無足輕重，不要以為進行了所謂的“招投標”就就算完成了招投標了。要知道我們國家還有《招投標法》《招投標法實例條例》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，里面規定得非常細致，大家仔細看看，他們能做得到無懈可擊就見鬼了。

怎么證明他們沒有招投標或者招投標手續不完善?物業公司肯定是不告訴你的，但你可以通過《政府信息公開條例》向住建局依申請公開。每個地方都有政府信息公開系統，在網上申請就可以了，比如百度搜“佛山市三水區政府信息公開”就能找到入口，填你想要公開的資料，住建局會直接把紙質資料寄到你家里。如果沒有備案，住建局就會答復“該資料不存在”或“本機關不掌握”或者“本機關只掌握部分信息”，那你直接拿著這個答復書提交法院作為證明物業公司沒有進行合法招投標的初步證據，再由物業公司提交其招投標資料來證明其有合法招投標，你要么直接否認其真實性(為什么不備案，是不是臨時做出來的?)，要么從資料里找毛病，看是不是還是少了什么內容。相信做個招投標的小伙伴都知道，誰的資料都經不起如此細看。

3、如何拿到開發商和物業公司簽訂的《前期物業合同》?

這版合同一般都比較公道，所以開發商和物業公司都會有意隱瞞，一定是不會給你看的。但你還是可以通過《政府信息公開條例》向住建局申請公開，具體方法見上述第2點。因為他們必須要備案，只要備案了你就可以拿得到。如果沒備案就太好了，直接否認其招投標手續，簡直是送刀之。

4、為什么全國都沒有類似的判例?

物業官司不賺錢，涉及的法律關系和條文又很復雜，沒有幾個律師搞得清，所以沒有律師這樣去主張是正常的，而評論區那些律師，就更加水了，當然不可能想得到。

以下是正文。

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最近遇到一個咨詢案例，是碧X園一個業主因為不交物業管理費被物業公司起訴了，不交物業費的原因大家都懂的，肯定是物業服務很垃圾。業主人生第一次收到法院傳票，很慌，不知道怎么辦，還擔心會不會坐牢。

我笑了笑說，放心好了，這只是民事糾紛，最差的結果也是判你把物業費補交了，反正本來就要交的啊，也沒什么損失。

我看了一下起訴狀，我說，你也反訴他就好，不但一分錢不給，還要讓他倒退錢給你。

什么是反訴呢，就是別人起訴你，你針對他起訴的事實倒打一耙，也起訴他。比如買賣合同里，一方起訴你說你不付尾款，你也可以倒打一耙說他的商品有嚴重質量問題，要求賠償XXX元。如果反訴一方贏了，本訴一方反而倒給錢，自找苦吃。

我國的民事訴訟法里是有反訴這一條的，我沒打過這種，但我就想試試，輸了也不虧。

對于物業服務糾紛，本訴是物業公司主張業主支付物業服務費，那反訴是什么呢?

有些律師會反訴物業公司違約(服務沒有達到合同約定的標準)，但我偏不從這一點入手，因為要證明物業服務有瑕疵非常難，很難量化，法院會認為這些只是一般瑕疵，不構成根本違約。

我從雙方的物業服務合同關系入手，主張不存在物業服務合同關系。因為我發現物業公司主張物業服務費的合同是業主個人和他們簽訂的合同，很奇怪為什么不拿開發商和他們簽訂的前期物業服務合同呢?

肯定哪里有問題，要么那份合同就沒有，要么就是手續不完善，沒有經過前期招投標手續，90%的物業公司都有這種問題，所以拿業主和他們簽訂的合同來代替。但拿這份合同，依然有很大漏洞啊，大家看我下面的反訴狀就知道了。目前全國所有的判例都沒這樣主張的，因為打物業官司不賺錢，所以這方面的律師少，還要高水平就更難了。

反訴狀

反訴人:XXXX

反訴被告:XXX物業服務有限公司

1、撤銷反訴人和反訴被告簽訂的物業服務合同或確認其無效。

2、判令反訴被告退還所有已收取的物業服務費。

事實和理由:

XXXX年XX日X日，反訴人和碧X園房地產有限公司簽訂《商品房買賣合同》，但合同并沒有按照《物業管理條例》第二十五條規定包含《前期物業服務合同》內容，導致反訴人對是否有選聘物業服務企業、物業服務價格、內容完全不清楚。

XXXX年XX日X日，反訴人收樓時，在反訴被告的引導下與其簽訂《前期物業服務合同》，該合同第X條稱，甲方是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位依法選聘的物業服務企業。

XXXX年XX日X日，反訴人通過《政府信息公開條例》相關規定向區住建局申請公開涉案小區物業前期物業招投標文件和前期物業管理備案合同。XXXX年XX日X日，區住建局答復稱涉案小區前期物業招投標文件不存在，僅提供一份碧X園房地產公司與反訴被告簽訂的《前期物業服務合同》，該合同內容與反訴人和反訴被告簽訂的《前期物業服務合同》并不一致。

反訴人認為，根據《物業管理條例》第二十一條，【前期物業服務合同】為專門的法律術語，簽訂的雙方為建設單位和物業服務企業。本案有兩份名為《前期物業服務合同》的文件，一份為碧X園房地產公司與反訴被告簽訂的合同，一份為涉案合同，其中前者才是《物業管理條例》中的【前期物業服務合同】。碧X園房地產公司依法選聘物業服務并與其簽訂《前期物業服務合同》后，即對全體業主具有約束力，物業服務企業并無必要與業主再次簽訂另一版合同。

依法選聘物業服務企業應當符合《物業管理條例》第二十四條規定進行招投標，并且根據《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》向區住建局備案，而根據區住建局政府信息公開內容顯示，反訴被告并不存在經過招投標的事實，故反訴人認為反訴被告并非依法選聘的物業企業，但反訴被告故意隱瞞該事實，反而在合同中欺騙反訴人稱其系建設單位依法選聘的物業企業，亦假借《前期物業服務合同》之名誤導反訴人做出錯誤的意思表示與其簽訂涉案合同，應當予以撤銷。

退一步講，即使反訴被告為依法選聘的物業服務企業，但由于碧X園房地產公司并沒有將其與反訴被告簽訂的《前期物業服務合同》內容包含在《商品房買賣合同》中，致使反訴人不清楚不了解服務合同的內容，而在反訴人收樓時，反訴被告亦故意隱瞞《前期物業服務合同》的內容，誤導反訴人與其簽訂第二份內容不同的《前期物業服務合同》，該簽訂合同的行為違反誠信原則，同時，由于碧X園房地產公司和反訴被告均存在故意隱瞞行為，反訴人有理由相信，雙方惡意串通，其目的是為獲取超額利潤，此行為嚴重損害了業主的合法權益，故涉案合同應當確認無效。

再退一步講，不管反訴被告是否為依法選聘的物業服務企業，其與反訴人簽訂涉案合同，或訂立合同選聘物業企業的行為，或變更物業服務合同內容行為，不管是哪一種行為均是處分全體業主共有部分的行為，反訴人僅僅只是業主之一，沒有取得業主大會授權，不具備處分的權力，其處分行為亦違反《民法典》第二百七十八條 業主共同決定事項的強制規定，故涉案合同應當確認無效。

綜上，反訴人認為其與反訴被告的物業合同關系不成立，根據《民法典》第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還...反訴被告應當退還所有已收物業服務費。

為維護反訴人的合法權益，請貴院支持反訴人的訴訟請求。

主要的漏洞是招投標手續不完備、欺詐、故意隱瞞違反誠信原則、個人業主無權決定全體業主共同事項，實際的反訴狀不需要寫這么多內容，理由部分只要酌情選取其中一點就可以了，避免提前暴露訴訟策略，其他內容在庭審辯論中再說。我這里是全部寫進去了，供大家參考。

根據我國法律的規定，選聘物業公司和簽訂物業合同，應該是這樣這樣一個流程:

由于開發商開始賣樓之前，小區內的設施設備和公共區域也要有人打理，于是就有前期物業管理的概念，就要選聘物業公司，但開發商賣樓前前后后要賣好幾年，所以這個前期物業管理就會一直延續下去，直到業主大會成立決定不再續聘。如果小區業主大會一直不成立，那這個前期物業服務就一直延續。

所以，業主個人其實是不需要和物業公司簽合同的，而是開發商早就簽好了，開發商可以看做是前業主，收樓之前他交物業費，收樓之后業主交，業主就按照開發商和物業公司簽訂的合同來交物業費。

但這里會有一個問題，開發商和物業公司是穿一條褲子的，他們兩個串通起來訂一個價格非常高、標準非常低的物業服務合同來坑業主怎么辦?

為了避免這種情況，國家出臺了《物業管理條例》，要求開發商在選聘物業服務企業時進行公開招投標，物業服務企業就不能內定了，而是從若干個投標企業中選聘一家出來，到底選誰也不是開發商來決定，而是由評標委員會集體打分決定。評標委員會既不是開發商的人，也不是物業的人，而是從政府規定的專家庫里抽簽決定。

當然，這里面肯定也是存在一些貓膩的，不然為什么每家開發商最終選聘的都是自家的物業公司呢?但我們找不到證據，就先不管他了。

中標的物業公司依照根據投標文件和開發商簽訂《前期物業服務合同》，這份合同會比較公道，里面沒有亂七八糟的霸王條款，因為如果有的話可能中不標。不過中標的物業公司后續仍然有和開發商聯合起來隨時篡改合同坑業主可能，為了避免這種情況，國家要求簽了之后就要把這份合同送去住建局備案(《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》。

但買房人自始至終都沒參與合同的簽訂的過程，合同到底是什么內容都不知道，怎么辦保證的他們選擇權和知情權呢?

于是國家又規定，買房的時候《商品房買賣合同》里必須包含《前期物業管理合同》的內容(物業管理條例第二十五條)，如果買房人覺得物業費貴了，那不買就得了。如果你簽了，那就表示你認可物業服務的收費和內容。

以上是完完全全合規合法的流程，下面總結一下:

1、開發商經過招投標手續選聘物業企業

2、招投標所有文件去區住建局備案。

3、根據招投標文件簽訂《前期物業服務合同》

4、《前期物業服務合同》去區住建局備案

5、商品房預售

6、開發商和業主簽訂《商品房買賣合同》，合同內容要包括《前期物業服務合同》

7、業主正常收樓(不需要與物業再簽物業服務合同)

嚴格按照這七個流程來，是能充分保證業主的合法權益的，至少，業主是可以在買房的時候知道物業服務的內容，可以選擇買還是不買的。

但絕大部分開發商和物業公司會故意使壞，增加或者減少一些流程，以達到欺騙業主的的目的。

如

1、不經過招投標手續或者招投標手續不完整(90%的物業公司都有這種現象)

2、《前期物業服務合同》不去備案，后期隨意篡改。

3、《商品房買賣合同》里故意不包含《前期物業服務合同》的內容，讓業主不知道物業費和服務內容(100%的開發商都會這樣)

4、在收樓時候和業主單獨簽訂一份《前期業務服務合同》(業主版)，其中約定的物業服務標準都減配了，但物業服務費不變(100%的物業公司都會這樣做)。

正因為有這些漏洞，就給我們抗辯或者反訴提供了有力的反擊點。

根據我看的所有的物業服務糾紛案例，沒有哪家物業公司拿開發商和他們簽訂的合同出來，其實明明根據《民法典》第九百三十九條(建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力)就可以直接主張了，但都不敢拿出來，因為心里都有鬼唄。

不知道會不會成功，先試試，反正不試就直接輸定了。

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如果你買的是二手房，物業公司多半沒和你簽物業合同，但還是有可能在你裝修時候故意誘騙你簽一份物業合同，這時候你如果簽的話，也按照上面的邏輯思路來抗辯。如果你沒簽，物業公司就會拿出和開發商簽訂的版本向你主張物業費，依據是《民法典》第九百三十九條【物業服務合同的效力】建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

也就說即便你沒有簽合同，物業公司和開發商簽的合同，依然對你具有約束力，物業費還是得交。但這一份合同不是你簽的，你怎么知道和備案的合同是不是一致?

還有這里的漏洞是，“依法簽訂”，前文說了，依法簽訂滿足的條件是進行前期物業招投標。90%的物業公司都沒有招投標或者招投標手續不完善，100%的老小區物業完全沒有招投標，直接從這里做文章。

怎么拿出他們沒有招投標的證據呢? 向區住建局申請公開備案資料(法律依據為《政府信息公開條例》)，在網上搜XX區政府信息公開，找到“依申請公開”菜單，進去提交，申請公開以下文件:

1、XXXX小區前期物業招投標文件(備注依據為《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第三十七條》

2、XXXX小區前期物業服務合同(備注依據《物業承接查驗辦法》第二十九條》

依照《政府信息公開條例》，20日內你就可以收到答復了，根據我的經驗，要么答復說資料不存在，或者部分不存在，就坐實了其前期物業招投標有問題，然后拿這份答復書作為證據提交法院。

反訴的事實和理由是，沒有進行招投標，所以要求法院確認物業服務合同無效。法律依據可以是“違反法律、行政法規的民事法律行為無效”(《民法典》第一百五十三條)，因為根據《物業管理辦法》，選聘物業企業必須招投標。

或者是“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效”(《民法典》第一百五十三條)，因為房地產和開發商沒有進行招投標就簽訂合同，屬于惡意串通，損害了業主的合法權益。